鎌倉市で、崖の近くに家を建てる・土地を買う人へ——最初に答えから。
神奈川県鎌倉市の「がけ条例」とは、鎌倉市建築基準条例 第5条のことです。崖の近くに建てるときは、原則として擁壁を設けることが求められます。
先にすることは、3つです。崖の規定がかかっても、建てられないと決まったわけではありません。まず、土地の売買契約を結ぶ前に動く（すでにお持ちの土地なら、設計を始める前に）——買ったあとでは、擁壁（ようへき＝崖の土が崩れないよう支える壁）の費用や配置の制約を、土地の値段に織り込みにくくなります。つぎに、建築士に現況の測量図・断面図・配置案を用意してもらう。そのうえで、その図面を持って鎌倉市の窓口へ、条例の当てはめを確かめる。高さも角度も距離も、目測で判断しないでください。
建築士に頼む前に、今日できることがあります——不動産会社（売主側）に、その土地の「現況測量図」「擁壁の設計図・構造計算書」「検査済証」が残っているかを聞いてください。残っていなければ、それ自体が費用の話になります。建築士に測ってもらうのは、買付や契約の条件を詰める段階です。擁壁の費用は、高さ・長さ・地盤で決まります。同じ敷地でも置く位置で変わるので、値段が決まる前に図面が要ります。
この記事でいう「崖」は、勾配が30度を超える傾斜地で、高さが2メートルを超えるものです。擁壁ひとつぶんの高さ、階段十数段ぶんの高低差でも当たり得ます。「うちのは崖というほどのものではない」という感覚は、条文の線引きとは別物です。まず測ってください。
- ①その土地は鎌倉市内ですか。はい＝鎌倉市建築基準条例 第5条です。神奈川県建築基準条例は適用されません（同条例第53条第1項。建築主事を置く市町村が法第40条・法第43条第3項に基づく条例を定めたとき。鎌倉市は建築主事を置く市です）。2026年3月31日までは、県条例の第2条の2・第2条の3〔災害危険区域〕だけが第53条第1項では外れず、第53条第2項で外れる形でしたが、この2条も第2項も2026年4月1日に削除されました——あとの節で書きます。鎌倉市は、法第40条に基づく第5条も、法第39条に基づく第3条・第4条も持っています（第3条＝同条第1項の区域の指定、第4条＝同条第2項の区域内の制限）——災害危険区域は、鎌倉市の条例で見ます。ただし、県を見なくてよいという意味ではありません——レッドゾーン・イエローゾーンの指定図書と、急傾斜地崩壊危険区域内の切土・盛土等の許可（急傾斜地法第7条第1項）は、県で別に確かめます。
- ②鎌倉市の第5条は、高さ2メートルを超える崖の下端（かたん＝斜面の低いほうの足元）からの水平距離が、崖の高さの2倍以内の位置に建築物を建築し、または建築物の敷地を造成する場合に、安全な擁壁を設けなければならないと定めています。ただし、条文には括弧書きがあり、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）内で居室（きょしつ＝居住・執務・作業などのために継続的に使う室）を有する建築物を建築する場合は、この第1項から除かれます——第5条第1項の擁壁の義務は適用されません——その代わり、建築基準法施行令第80条の3の構造の規定がかかります（あとの節で書きます）。
- ③この「2倍以内」は、規定がかかるかどうかの線引きです——2倍を超えて離れていれば、第1項本文はかかりません（外れるのは第1項本文だけです——災害危険区域・土砂災害の区域・法第19条第4項は、別に確認してください）。けれど2倍以内に入るなら、義務の形は「離しなさい」ではなく「設けなさい」です。
- ④安全な擁壁を設ければ、第5条第1項については原則として建てられます。第1項ただし書の2つの号に当たると、その当たった部分についてだけ本文が適用されません。第2項に当たる場合は、条文が「前項の規定は……適用しない」と書いており、第1項の規定が適用されません——外れる範囲が違います。
- ⑤ただし、災害危険区域（第3条・第4条）・レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）・イエローゾーン（土砂災害警戒区域）・法第19条第4項は、別に残ります。（条例・逐条解説は2026年9月5日に原文を確認しました。神奈川県建築基準条例の2026年4月1日改正は、2026年9月6日に県公報・新旧対照表・県の解説で確認しました）。
鎌倉市内なら、鎌倉市建築基準条例 第5条です
「がけ条例」という名前の条例はありません。鎌倉市では、建築基準法第39条・第40条などに基づく鎌倉市建築基準条例（平成26年12月24日条例第29号。最終改正は令和7年3月11日条例第25号）の第5条（崖付近の建築物）が、崖に近い建築物の決まりです。神奈川県建築基準条例は、鎌倉市の区域では適用されません——県条例第53条第1項が、法第4条第1項または第2項の規定により建築主事を置く市町村が法第40条または法第43条第3項に基づく条例を定めたときは、その条例の効力が発生した時から、当該市町村の区域内においては適用しない、と定めています。鎌倉市は、法第4条第1項又は第2項により建築主事を置く市です。神奈川県が公表する建築基準法の所管区域の案内で、鎌倉市は県所管区域に含まれず、市が特定行政庁とされています。だから、第53条第1項の条件を満たします。2026年3月31日までは、第53条第1項が「この条例（第2条の2及び第2条の3の規定を除く。）」と書いていて、この2条は第1項では外れませんでした。その2条を外していたのは第53条第2項（市が法第39条第1項又は第2項に基づく条例を定めたとき）で、鎌倉市は両方を持っています——法第40条に基づく第5条と、法第39条第1項に基づく第3条・同条第2項に基づく第4条です（次の節で見ます）——ので、そのころも結論は同じでした。2026年4月1日の改正で、第2条の2・第2条の3は削除され、第53条第1項の括弧書きも、同条第2項も、罰則の第59条第1項にあった「第2条の3、」も削られています（神奈川県公報 令和7年12月23日 号外第70号・神奈川県条例第84号／県の新旧対照表）。いまは、第53条第1項だけで、県条例は丸ごと外れます——手元の資料が「第2条の2・第2条の3だけは第53条第2項で外れる」と書いていたら、それは2026年3月31日までの条文です。（いまの第53条にも第2項・第3項はありますが、これは自然公園法の特別地域などでの適用除外を定めるもので、繰り上がった別の項です。）県の解説は削除の理由を、土砂災害特別警戒区域の指定が令和3年度までに完了し、法により制限を受ける区域が整理されたためと書いています。県が所管する区域でも、「急傾斜地崩壊危険区域＝災害危険区域」ではなくなりました——ただし鎌倉市の災害危険区域は、市の条例（第3条・第4条）で別に定められていますし、急傾斜地崩壊危険区域そのものも残っています（急傾斜地法第7条第1項の知事の許可。窓口は建築の窓口とは別で、所在地を所管する県の土木事務所・治水事務所です。担当課の名前は事務所によって違います）。なお改正条例の附則は、「この条例の施行前にした行為に対する罰則の適用については、なお従前の例による」と定めています。鎌倉市では、改正の前から市条例の第3条・第4条・第5条を確かめる関係にあり、2026年4月1日の県条例の改正のあとも、そこは変わりません。鎌倉市内の土地について調べるときは、鎌倉市の条文の数字で読んでください。ただし、外れるのは県の建築基準条例です——レッドゾーン・イエローゾーンの指定と、急傾斜地崩壊危険区域内の切土・盛土等の許可は、県で別に確かめます。
（適用の除外）
神奈川県建築基準条例 第53条第1項（2026年4月1日施行の現行）
第53条 この条例は、法第４条第１項又は第２項の規定により建築主事を置く市町村が法第40条又は法第43条第３項の規定に基づき条例を定めたときは、その条例の効力が発生した時から、当該市町村の区域内においては、適用しない。
鎌倉市の条例は平成27年4月1日から施行されています。付則は、施行前に確認の申請または法第18条第2項の通知がされた計画の審査については神奈川県建築基準条例の規定の例によること、施行前に県条例により市長がした許可はこの条例の相当規定によりした許可とみなすことを定めています。入れ替わった日付が、条例の側にも書かれています。なお鎌倉市は、法第40条に基づく第5条に加えて、法第39条第1項に基づく第3条（災害危険区域の指定）と、同条第2項に基づく第4条（災害危険区域内の建築物）も自分の条例に持っています。崖のことも、災害危険区域のことも、鎌倉市の条例で読みます。
（崖付近の建築物）
鎌倉市建築基準条例 第5条第1項
第５条 高さ２メートルを超える崖の下端からの水平距離が、崖の高さの２倍以内の位置に建築物を建築し、又は建築物の敷地を造成する場合（特別警戒区域内において居室を有する建築物を建築する場合を除く。）には、崖の形状若しくは土質又は建築物の位置、規模若しくは構造に応じて、安全な擁壁を設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する部分については、この限りでない。
(１) 崖の形状又は土質により安全上支障がない部分
(２) 崖の上部の盛土の部分で、高さが2.5メートル以下、斜面の勾配が45度以下であり、かつ、その斜面を芝又はこれに類するもので覆ったもの
引用の中の括弧書きに出てくる居室（きょしつ）は、居住・執務・作業・集会・娯楽などのために継続的に使う室のことです（建築基準法第2条第4号）。物置や車庫だけの建物には、居室がありません。この言葉は、あとで何度も出てきます。
どこからが「崖」か——勾配30度超・高さ2メートル超。土質で崖から外す定めはありません
鎌倉市の条文は、「崖」を「勾配（こうばい）が30度を超える傾斜地」と定義しています。この定義は第4条の括弧書きに置かれ、「次条において同じ。」と続きます——次条、つまり第5条にも同じ定義が及びます。そのうえで第5条は、高さ2メートルを超えるものを対象にしています。30.0度ちょうど・2.0メートルちょうどは、当たりません（条文は「超える」です）。市の逐条解説も、地上面の勾配（水平面となす角度をいう）が30度を超える土地で、高さが2メートルを超えるものをいう、と書いています。
「2メートル超」は、思っているより低い線です。擁壁ひとつぶんの高さ、階段十数段ぶんの高低差でも、勾配が30度を超えていれば条文の「崖」に当たり得ます。「うちのは崖というほどのものではない」という感覚は、条文の線引きとは別物です。敷地の中の段差も、隣地との高低差も、まず測ってください。
鎌倉市の条文には、硬岩盤（こうがんばん＝かたい岩の地盤）など、土質を理由に「崖」から除く定めがありません。土質は、崖に当たるかどうかではなく、第1項ただし書第1号（安全上支障がない部分）のほうで効きます。「うちは岩だから外れる」とは読めません。土質の見分けと、勾配・高さの測定は、建築士に見てもらってください。
もうひとつ、どこからどこまでを1つの崖とみるかで答えが変わります。市の逐条解説は、「崖の例」と「崖でない例」を図で並べ、途中に勾配30度以下の部分をはさむ斜面では、30度を超える部分ごとに高さ（Ｈ1・Ｈ2）を見る例を示しています。全体の高低差が2メートルを超えていても、30度を超える部分それぞれが2メートル以下なら「崖でない例」の側に置かれています。逆に、下のほうが30度以下でも、上に30度を超える2メートル超の部分があれば「崖の例」です。この切り分けは、素人が図面なしで決められるものではありません——断面図を作り、建築指導課に当ててください。
距離の起点は「崖の下端」だけ。上に建てるか下に建てるかで入れ替わりません
条文は、「崖の下端からの水平距離が、崖の高さの2倍以内の位置」とだけ書いています。崖の上に建てるか、下に建てるかで、起点を入れ替えていません。市の逐条解説の図も、崖の下端を通る線から、崖の下側にも上側にも崖の高さの2倍の幅を「崖附近」として示しています。たとえば高さ3メートルの崖なら、下端から6メートルです。下端がどこかを図面で決めることが、最初の山場になります。
そして対象は、建築物を建てる場合だけではありません。条文は「建築物を建築し、又は建築物の敷地を造成する場合」と書いています——造成の段階から、この規定はかかります。先に土地を平らにしてから家の計画を考える、という順番だと、造成の時点ですでに第5条の当てはめが始まっています。土を動かす前に、擁壁の位置と規模を含めた計画にしておいてください。
なお、条例第58条は、法第85条第6項に規定する仮設興行場等について第5条を適用しないと定めています。ただしこれは期間を限った仮設の建築物の話で、住宅には関係しません。
安全な擁壁を設ければ、原則として建てられます（第5条第1項の義務）
擁壁だけが道ではありません。条文は、崖と当該建築物との間に適当な流土止めを設けたときにも、この義務を適用しないと書いています（第5条第2項）。擁壁で受けるか、あいだで受けるか、建物側で受けるか——どれが自分の敷地に合うかは、設計者に見積りを並べてもらって比べてください。
安全な擁壁を設ければ、道はあります。2倍以内に入るなら、義務の形は「離しなさい」ではなく「設けなさい」です。崖の形状もしくは土質、または建築物の位置・規模もしくは構造に応じて、安全な擁壁を設ける——これを満たせば、第5条第1項については、原則として建てられます。「原則として」と書くのには、理由があります——これは第5条第1項の擁壁の義務を満たすという意味であって、その土地に建てられることまで言うものではありません。崖以外の建築の決まりも、別に残ります——災害危険区域、土砂災害の区域、建築基準法第19条第4項に加えて、用途地域による用途・建ぺい率・容積率、高さの制限、接道の義務、造成にかかる許可も、それぞれ確認することになります。「擁壁を設ければ、この土地に家が建つ」ではありません。
高さ2メートルを超える擁壁は、建築基準法施行令第138条第1項第5号により法第88条第1項の工作物に指定されており、建築主事等（＝市で建築確認を受け持つ職員）または指定確認検査機関（＝国や県の指定を受けて確認・検査を行う民間の機関）の確認を受ける必要があります——擁壁そのものにも手続きがあります。擁壁を「設ければ終わり」ではなく、その擁壁の手続きと検査まで含めて計画に入れてください。
ただし、その確認が要らない場合があります。宅地造成及び特定盛土等規制法・都市計画法・特定都市河川浸水被害対策法・津波防災地域づくりに関する法律の、法第88条第4項が挙げる許可を受けなければならない場合の擁壁には、確認・検査に関する部分が適用されません。宅地造成の擁壁では、こちらに当たることがあります。手続きが無くなるのではなく、許可のほうへ移ります——法第20条は除外されていないので、擁壁を安全に造る義務（構造耐力）は残ります。このほか、令第138条第1項の柱書は、他の法令で同等の規制を受けるものとして国土交通大臣が指定するものを、工作物の指定そのものから除いています。確認が要るかどうかは、窓口で確かめてください。
誰が何を担うかも、はっきりさせておいてください——擁壁の設計内容を図面にするのは建築士、確認が要る場合にそれを審査するのは建築主事等または指定確認検査機関、条例第5条の個別の当てはめを確かめる先は鎌倉市の窓口です。
擁壁の形や寸法の一般的な考え方は、擁壁の選び方にまとめています（この条の当てはめは、この記事に書いた窓口で確かめてください）。
ただし書は2つ。「当該部分については」と書かれています
第5条第1項ただし書は、2つの号のどれかに当たる場合に、当該部分については本文を適用しないと定めています。崖全体でひとまとめに判定するのではなく、部分ごとに見る書き方です。当たった部分については本文が外れますが、当たらない部分には残ります。
- 第1号（安全上支障がない部分）——「崖の形状又は土質により安全上支障がない部分」。市の逐条解説は、斜面の安定計算やその他学術的な検討により安全が確かめられたものとする、としています。参考として、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）施行令第8条による擁壁の要否の考え方と、同令別表第1を挙げています——軟岩（風化の著しいものを除く）は擁壁を要しない勾配の上限60度・要する勾配の下限80度、風化の著しい岩は40度・50度、砂利、真砂土（まさど）、関東ローム、硬質粘土その他これらに類するものは35度・45度。この表を挙げた同じ場所に、「土質の形状等により、必ずしも安全上支障がないと判断できないケースがある」という注記が付いています——表の角度に収まっているから外れる、とは読めません
- 第2号（崖の上部の盛土の部分）——崖の上部の盛土の部分で、高さが2.5メートル以下、斜面の勾配が45度以下であり、かつその斜面を芝またはこれに類するもので覆ったもの。市の逐条解説は、覆うものの例として石張り・芝張り・モルタル吹きつけ等を挙げ、崖上端より2.5メートル以浅は擁壁不要、崖上端より2.5メートル以深は安全性が確認できた場合に限ると図で示しています。外れるのはその盛土の部分だけで、下にある既存の崖の部分には本文が残ります
第2項に当たれば、第1項本文は適用されません
２ 前項の規定は、崖の上に建築物を建築する場合において、当該建築物の基礎が崖に影響を及ぼさないとき、又は崖の下に建築物を建築する場合において、当該建築物の主要構造部（崖崩れによる被害を受けるおそれのない部分を除く。）を鉄筋コンクリート造とし、又は崖と当該建築物との間に適当な流土止めを設けたときは、適用しない。
鎌倉市建築基準条例 第5条第2項
第2項は、擁壁を設ける代わりの道です——ただし、崖の上と崖の下で、条件がまるで違います。崖の上に建てるなら、当該建築物の基礎が崖に影響を及ぼさないとき。崖の下に建てるなら、主要構造部（崖崩れによる被害を受けるおそれのない部分を除く）を鉄筋コンクリート造とするか、崖と建築物との間に適当な流土止めを設けたときです。壊れないという結果を保証する条文ではなく、この2つの条件のどちらかを満たすことを求める条文です。ここで出てくる主要構造部（しゅようこうぞうぶ）は、建築基準法第2条第5号の言葉で、壁・柱・床・はり・屋根・階段を指します（構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段などは除かれます）。「家じゅうをコンクリートで固めなさい」という意味ではありません——この先に見るとおり、鉄筋コンクリート造にする範囲が決められています。「安いほうを選ぶための逃げ道」ではありません——擁壁を設ける道も、第2項の道も、構造の検討と図面が要ります。
- 崖の上に建てる場合——「当該建築物の基礎が崖に影響を及ぼさないとき」。市の逐条解説は、崖の下端から土質に応じて算定した角度をなす面より下に基礎を下げる例を図で示し、そこに基礎は鉄筋コンクリート造、Ｌ（崖の下端から基礎までの水平距離）は崖の高さＨの0.7倍以上という数字を書き入れています。角度は、別表第1などにより算定するものとされています
- 崖の下に建てる場合——主要構造部（崖崩れによる被害を受けるおそれのない部分を除く）を鉄筋コンクリート造とするか、崖と建築物とのあいだに適当な流土止めを設ける。市の逐条解説は、どちらの場合も、崖の下端から崖の高さの2倍（2Ｈ）の範囲を対象範囲として示し、その中で崖の高さの3分の1（1／3Ｈ）を目安に、鉄筋コンクリート造とする部分・流土止めで防ぐ部分を図示しています
第2項が外すのは第1項です。次に見る第3項（排水）は、別に残ります。
崖の上に建てるなら、排水の措置も要ります（第5条第3項）
３ 高さ２メートルを超える崖の上にある建築物の敷地には、崖の上部に沿って排水溝を設ける等、崖への流水又は浸水を防止するため適当な措置を講じなければならない。
鎌倉市建築基準条例 第5条第3項
第3項は崖の上の話です。雨水などが崖の面を流れたり、崖に浸み込んだりすると、崖崩れを誘発します。第3項にただし書はありません。第1項ただし書に当たって擁壁が要らない場合でも、第2項に当たって第1項が適用されない場合でも、第3項は別の義務として残ります——そして後で見るとおり、第3項も罰則の対象です。また第3項の起点は「高さ2メートルを超える崖の上にある建築物の敷地」で、2倍以内かどうかを問うていません。
レッドゾーンで居室を有する建築物を建てるときは第5条第1項が外れ、代わりに法の構造規制がかかります
鎌倉市の第5条第1項には、括弧書きが入っています——「（特別警戒区域内において居室を有する建築物を建築する場合を除く。）」。ここでいう特別警戒区域は、第3条で「土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第9条第1項の規定により神奈川県知事が本市の区域内において指定した土砂災害特別警戒区域」と定義されたもの、つまりレッドゾーンです。居室（きょしつ＝居住・執務・作業・集会・娯楽などのために継続的に使う室。建築基準法第2条第4号）を有する建築物をレッドゾーン内に建てる場合は、第5条第1項の擁壁の義務がかかりません。
これは「レッドゾーンなら規制がゆるい」という意味ではありません。市の逐条解説は、第3条について同じ考え方を説明しています——土砂災害特別警戒区域内の建築物には建築基準法による構造規制（施行令第80条の3）が適用されるため、当該区域内の建築物に法と条例の構造規制が重複してかかることから、除くこととした。その令第80条の3がかかるのは「居室を有する建築物」です——だからこそ、第5条第1項の括弧書きも「居室を有する建築物を建築する場合」に限って外しています。条例が外れた代わりに、法の構造規制がかかっています。むしろ令第80条の3は、居室を有する建築物の外壁および構造耐力上主要な部分について、土石等による衝撃が作用しても破壊を生じない構造を求めるもので、内容としては軽くありません。
そして括弧書きが外すのは、第1項だけです。括弧書きは第1項の中に置かれており、第3項（排水の措置）には及びません。また、レッドゾーン内でも居室を有しない建築物（全部が車庫や物置などのもの）を建てる場合は、括弧書きに当たらないので第1項がかかります。どちらに当たるかは、区域の境界と建物の用途の両方で決まります——窓口で確かめてください。
レッドゾーンでどんな構造が求められるかは、土砂災害特別警戒区域で求められる構造にまとめています（区域に入るかどうかの判定と、この条例の当てはめは、上の窓口で確かめてください）。
災害危険区域（第3条・第4条）——急傾斜地崩壊危険区域から、レッドゾーンを除いたもの
（災害危険区域の指定）
鎌倉市建築基準条例 第3条
第３条 法第39条第１項の規定による災害危険区域として、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和44年法律第57号）第３条第１項の規定により神奈川県知事が本市の区域内において指定した急傾斜地崩壊危険区域（土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（平成12年法律第57号）第９条第１項の規定により神奈川県知事が本市の区域内において指定した土砂災害特別警戒区域（第５条において「特別警戒区域」という。）を除く。）を指定する。
区域を指定するのは神奈川県知事です。鎌倉市は、県知事が指定した急傾斜地崩壊危険区域からレッドゾーンを除いたものを、災害危険区域としています。ここは条文そのものの括弧書きです——解説だけの運用ではありません。市の逐条解説は、市内の急傾斜地崩壊危険区域および土砂災害特別警戒区域の範囲や許可等については神奈川県（神奈川県藤沢土木事務所）等で確認することと案内しています。
（災害危険区域内の建築物）
鎌倉市建築基準条例 第4条
第４条 災害危険区域内において居室を有する建築物を建築する場合には、次条に規定するもののほか、当該建築物の基礎及び主要構造部は、鉄筋コンクリート造又はこれに類する構造とし、かつ、当該居室は、崖（勾配が30度を超える傾斜地をいう。次条において同じ。）に直接面していないものでなければならない。ただし、建築物が崖崩れによる被害を受けるおそれのない場合は、この限りでない。
第4条の崖には、高さの下限がありません。市の逐条解説がはっきり書いています——「本条中の『崖』は、勾配が30度を超える傾斜地で、崖の高さは関係ない」。2メートル以下でもかかります。対象は居室を有する建築物で、求められるのは①基礎及び主要構造部を鉄筋コンクリート造またはこれに類する構造とすること、②居室が崖に直接面していないこと、の2つです。
「居室が崖に直接面していない」の意味を、市の逐条解説は図で示しています——崖の上端より下に床がある階については、崖側に居室を設けることはできない。崖の上端より上に床がある階なら、崖側にも居室を置けます。階ごとに、床の高さと崖の上端の高さを見比べる読み方になります。
ただし書の「建築物が崖崩れによる被害を受けるおそれのない場合」について、市の逐条解説は、急傾斜の防災工事を行った崖等その他崖崩れに関して対策を講じ被害を受けるおそれのない場合としています。「たぶん大丈夫」では足りません——工事や対策の実体が要ります。なお、急傾斜地崩壊危険区域内で切土・盛土・掘削などを行う場合は、急傾斜地法第7条第1項により、同項ただし書に当たる場合を除き、神奈川県知事の許可が別に要ります（ただし書には、非常災害のための応急措置、指定の際すでに着手している行為、政令で定めるその他の行為の除外があります）。
レッドゾーン・イエローゾーンと、法第19条第4項は、別に残ります
第5条の擁壁を設けても、次の3つは別に残ります。
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）——指定するのは神奈川県知事です。区域内で居室を有する建築物を建てる場合、建築基準法施行令第80条の3の構造規制がかかります（土砂災害防止法と法施行令による全国共通の仕組みで、この条例とは別です）。鎌倉市では、この場合に条例第5条第1項が外れる代わりに、こちらがかかります
- 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）——こちらは構造規制ではなく、警戒避難体制の区域です。ただし、第5条の崖に当たるかどうかは、区域の内外とは関係なく決まります——イエローゾーンに入っていないことは、第5条が外れる理由になりません
- 建築基準法第19条第4項——建築物が崖崩れ等による被害を受けるおそれのある場合は、擁壁の設置その他安全上適当な措置が別に必要です。この規定に、崖の高さの下限はありません——高さ2メートル以下でも、かかり得ます
レッドゾーンでは、ふだんなら建築確認の要らない小さな建物でも、確認が必要になることがあります。土砂災害防止法第25条が、特別警戒区域内の居室を有する建築物を建築基準法第6条第1項第3号の区域内の建築物とみなして、法第6条から第7条の5まで・第18条・第89条・第91条・第93条を適用するからです（同項第1号・第2号に掲げるものと、同項第3号の区域は除かれます）。自分の計画に確認が要るかどうかは、窓口で確かめてください。なお、敷地が区域の内外にわたるときは、第25条が適用する法第91条により敷地の過半の属する区域の規定によります（ちょうど半分は「過半」ではありません）。
区域に入っているかどうかは、鎌倉市の土砂災害ハザードマップや鎌倉市防災情報マップ（かまくらわが街マップ）で当たりを付けられます。ただし、指定するのは県知事です——地図サービスの表示と告示が食い違うことがあるので、最終確認は神奈川県の告示図書（法定図書）で行ってください。
レッドゾーンに入っているなら、窓口で確かめることは4つです——①区域の告示図書（神奈川県）、②建築確認が要るかどうか、③令第80条の3の構造の検討、④改修への補助が使えるか。この記事が扱うのは、区域に入るかどうかと、どの窓口に聞くかまでです。③の構造の考え方と④の補助の枠組みは、レッドゾーンの家と土地で整理しています。
既存の建物の増築・改築・用途変更——第4条・第5条は、条例の緩和の列挙に入っていません
既存不適格（きそんふてきかく＝建てたときは適法だった建物）には、建築基準法第3条第2項により、その適合しなくなった規定が原則として適用されません。ただし増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替をすると、法第3条第3項第3号・第4号により緩和が切れて条例が適用されるのが原則です。
鎌倉市建築基準条例 第59条は、既存の建築物のための緩和を第1項から第14項まで置いていますが、いずれも緩和する条を号ごとに列挙する形です。増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替・用途変更をするなら、崖の第5条は原則としてかかってきます——緩和されません。その列挙に第4条も第5条も入っていないからです（用途変更について定める第13項も、第6項・第7項・第8項を読み替えて準用するもので、そこにも第4条・第5条はありません）。ただし第5条の義務は「安全な擁壁を設ける」ことなので、既にあるものが安全な擁壁と確認できれば足りる場合もあり得ます——個別の当てはめは、建築指導課で確かめてください。
いまある建物を移転する場合は、扱いが違います。法第86条の7第1項が列挙しているのは法第20条・第21条・第48条といった法自身の条で、法第39条・第40条に基づく条例の規定は入っていません（同条第2項・第3項も同じです）。この条例に届くのは第4項（移転）だけです——同一敷地内の移転か、支障がないと特定行政庁が認める移転では、既存不適格の扱いが続きます（施行令第137条の16）。どの移転でも続く、という意味ではありません。
用途変更——工事を伴わない用途変更でも、建築基準法第87条第2項により、法第39条第2項・第40条に基づく条例の規定は用途変更に準用されます。既存不適格の建物の用途変更については、法第87条第3項が列挙する規定（またはそれらに基づく条例規定）が原則として準用され、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合（第1号）や、政令で指定する類似の用途相互間の変更で一定の条件を満たす場合（第2号）は、この準用から除かれます。第1号に当たるときは、法第3条第3項で判断します。
罰金は原則、設計者に。ただし是正命令は、建築主・所有者も対象になり得ます
第4条と第5条第1項・第3項は、罰則の対象です。鎌倉市建築基準条例 第62条第1項は、これらの規定に違反した建築物・工作物・建築設備の設計者（設計図書を用いないで工事を施工し、または設計図書に従わないで工事を施工した場合は工事施工者）を、50万円以下の罰金に処すると定めています。名宛人（なあてにん＝この罰則を受ける人）は原則として設計者です。違反が建築主等の故意によるときは、設計者または工事施工者を罰するほか、建築主等にも同じ罰金刑が科されます（第62条第2項）。法人の代表者や、法人・人の代理人・使用人その他の従業者が業務に関して違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、法人または人にも罰金が科されます（第62条第3項）。これは両罰規定——行為をした人だけでなく、その法人や雇い主も罰する定めです。第5条第2項そのものに違反、ということはありません（罰則の対象は第1項と第3項です）——第2項は義務を課す規定ではなく、第1項を適用しない場合を定めた規定だからです。
是正命令は、建築主・所有者などが対象になり得ます（法第9条第1項）
罰則の名宛人が原則として設計者でも、是正命令の相手方は別です。建築基準法第9条第1項は、違反した建築物・敷地について、当該建築物の建築主、工事の請負人（下請人を含みます）・現場管理者、建築物または敷地の所有者・管理者・占有者に対して措置を命ずることができる、と定めています。故意かどうかは、この条の要件ではありません。命じられるのは工事の施工の停止のほか、除却（じょきゃく＝取り壊し）・移転・改築・増築・修繕・模様替・使用禁止・使用制限その他、違反を是正するために必要な措置です。建てたあとに除却や使用禁止を命じられ得るのは、建築主・所有者などです——設計者は、設計者であることだけでは名宛人に挙げられていませんが、設計者が現場管理者を兼ねていれば名宛人になり得ます。命令に従わないと、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です（法第98条第1項第1号）。
そして、確認申請が要らない計画でも、条例の適合義務は残ります——確認特例（法第6条の4・施行令第10条）による審査の省略は、建築物・設計者の区分と、法第39条から第41条までに基づく条例規定のうち特定行政庁が規則で定めた規定の範囲で決まり、適合の義務は審査の有無にかかわらず残ります。
窓口——鎌倉市都市調整部 建築指導課です
- 確認申請・検査の相談——鎌倉市都市調整部 建築指導課 建築審査担当 0467-61-3644（鎌倉市御成町18-10 本庁舎3階）。土地を買う前に、まずここです。持って行くのは、現況の測量図・断面図・配置案——図面がなければ、先に建築士へ依頼してください。市は「午後は担当者が現場検査・調査等で不在の場合がありますので、ご相談等はできるだけ午前中にお願いいたします」と案内しています
- 許認可等の相談——同じ建築指導課の 建築指導担当 0467-61-3592（本庁舎3階）
- 急傾斜地崩壊危険区域・土砂災害特別警戒区域の範囲と許可——神奈川県。市の逐条解説は、神奈川県藤沢土木事務所等で確認するよう案内しています
- 土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定（告示図書）——神奈川県。区域を指定するのは県知事です
- 確認申請そのものの提出先——建築主事等（鎌倉市）のほか、指定確認検査機関にも出せます。どちらに出しても、条例の適合義務は同じです
売買契約の前に、専門家と確かめること
確かめるのは、土地の売買契約を結ぶ前です。買ったあとでは、擁壁の費用と配置の制約を、土地の値段に織り込みにくくなります。この一覧は、自分で判定するためのものではありません——測って図にするのは建築士、条例の当てはめは鎌倉市建築指導課です。
- ① その土地は鎌倉市内か。鎌倉市内なら、読むのは鎌倉市建築基準条例です（神奈川県建築基準条例は適用されません。県条例第53条第1項。かつて例外だった第2条の2・第2条の3は、2026年4月1日に削除されました。災害危険区域は、鎌倉市の条例 第3条・第4条で見ます）
- ② 敷地の中や周りに、勾配が30度を超える傾斜地で、高さが2メートルを超えるものがあるか。2メートルは低い線です——敷地の中の段差や、隣地との高低差も測ってください。高さが足りなくても、終わりではありません。建築基準法第19条第4項には高さの下限がありません——崖崩れ等による被害を受けるおそれがあれば、擁壁の設置その他安全上適当な措置が別に要ります。「うちは2メートル以下だから対象外」で止めないでください
- ③ 建てる場所は、崖の下端から崖の高さの2倍以内か。2倍を超えて離れていれば、第5条第1項本文はかかりません。起点は下端だけで、崖の上に建てるか下に建てるかで入れ替わりません。敷地の造成も対象です
- ④ かかるなら——安全な擁壁を設ければ、第5条第1項については原則として建てられます。ただし、これは第5条第1項の擁壁の義務を満たすという意味だけです——用途地域・高さ・接道など、崖以外の決まりは別に確認します。高さ2メートルを超える擁壁は、令第138条第1項第5号・法第88条第1項の確認が別に要ります（提出先は建築主事等または指定確認検査機関）。ただし、盛土規制法・都市計画法などの、法第88条第4項が挙げる許可を受けなければならない場合の擁壁には、確認・検査に関する部分が適用されません——手続きが無くなるのではなく、許可のほうへ移ります。確認が要るかどうかは窓口へ
- ⑤ 第1項ただし書の2つの号のどれかに当たるか。「当該部分については」なので、崖の部分ごとに見ます。第2号で外れるのは盛土の部分だけです
- ⑥ 第2項に当たるか。崖の上なら基礎が崖に影響を及ぼさないこと、崖の下なら主要構造部を鉄筋コンクリート造とするか流土止めを設けること。第2項が外すのは第1項だけです
- ⑦ 高さ2メートルを超える崖の上にある建築物の敷地なら、第3項の排水の措置が計画に入っているか。第3項にただし書はありません。第3項は、2倍以内かどうかを問いません
- ⑧ 既存の擁壁があるなら、検査済証等の資料と現況の確認から。市の逐条解説は、第1号の判断について斜面の安定計算やその他学術的な検討により安全が確かめられたものとし、参考に挙げた表にも「必ずしも安全上支障がないと判断できないケースがある」と注記しています
- ⑨ 災害危険区域に入っていないか。入っていれば第4条がかかり、崖の高さに下限なく、居室を有する建築物の基礎・主要構造部の構造と、居室の向きが制限されます。区域内の切土・盛土等には、急傾斜地法第7条第1項の県知事の許可が別に要る場合があります（同項のただし書に、非常災害のための応急措置、指定の際すでに着手している行為、政令で定めるその他の行為の除外があります）
- ⑩ レッドゾーン・イエローゾーンに入っていないか。レッドゾーン内で居室を有する建築物を建てるときは第5条第1項の対象から外れますが、代わりに令第80条の3の構造規制がかかります。最終確認は神奈川県の告示図書で
- ⑪ 既存の建物の増築・改築・用途変更は、適用関係を窓口で。条例第59条の緩和の列挙に、第4条も第5条もありません
- ⑫ 建築確認が不要でも、条例の適合義務は残ります。違反すれば、条例第62条の罰則（50万円以下の罰金）や、建築基準法第9条の是正命令の対象になり得ます
参考にした資料（2026年9月5日に原文を確認）
- 鎌倉市建築基準条例（鎌倉市公式PDF・現行条文。平成26年12月24日条例第29号／最終改正 令和7年3月11日条例第25号。第3条・第4条・第5条・第58条・第59条・第62条・付則）
- 鎌倉市建築基準条例 逐条解説（鎌倉市建築指導課・令和7年9月9日）
- 建築確認（建築指導課）（鎌倉市公式・担当と電話番号）／鎌倉市土砂災害ハザードマップ（鎌倉市公式）
- 神奈川県公報 令和7年12月23日 号外第70号（神奈川県条例第84号＝神奈川県建築基準条例の一部を改正する条例。「第2条の2及び第2条の3を削る。」「第53条第1項中『（第2条の2及び第2条の3の規定を除く。）』を削り、同条中第2項を削り、第3項を第2項とし、第4項を第3項とする。」「第59条第1項中『第2条の3、』を削る。」／附則1に施行期日＝令和8年4月1日、附則2に罰則の経過措置）／神奈川県建築基準条例 新旧対照表（令和7年12月23日改正・県公式。現行の第53条第1項は、これで確認しました）／神奈川県建築基準条例第3条等の解説（令和8年3月31日・県建築指導課。削除の理由は、これで確認しました）／神奈川県土砂災害情報ポータル／土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の告示図書（神奈川県公式）
- 建築基準法（e-Gov法令検索・第3条・第4条・第6条・第6条の4・第9条・第19条第4項・第39条・第40条・第86条の7・第87条・第88条（第1項・第4項）・第91条・第98条）
- 建築基準法施行令（e-Gov法令検索・第10条・第80条の3・第137条の16・第138条）
- 宅地造成及び特定盛土等規制法施行令（e-Gov法令検索・第3条・第8条・別表第1）
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（e-Gov法令検索・第9条・第25条）／急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（e-Gov法令検索・第3条・第7条）