愛媛県新居浜市のがけ条例——崖の近くに建てられるか

がけ条例とは

愛媛県新居浜市の「がけ条例」とは

窓口に行く前に。擁壁の図面と構造計算書は当社が用意します。全国対応。大臣認定擁壁も手配できます。窓口には、その図面を持って行けます。 土のねっこ（L型擁壁）　やまがみ（土砂待受擁壁）　擁壁を相談する　☎ 0120-1181-46
見積・相談を依頼する（無料）☎ 0120-1181-46（平日9〜18時）

愛媛県新居浜市の「がけ条例」とは、新居浜市建築基準法施行条例 第5条のことです。条例のいう崖の近くに建てるときは、原則として擁壁を設けることが求められます。ただし、愛媛県建築基準法施行条例も併せてかかるのかどうかは、この記事では決められませんでした——どの条例で読むのかを、新居浜市建築指導課に確かめてから進んでください（後述）。

擁壁が要るかどうかは、条例の当てはめで決まります。擁壁の種類と、確かめる順は「擁壁の選び方」にまとめています。

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まずすること

愛媛県新居浜市のがけ条例で、まずやること

先にすることは、3つです。崖の規定がかかっても、建てられないと決まったわけではありません。まず、土地の売買契約を結ぶ前に動く（すでにお持ちの土地なら、設計を始める前に）——買ったあとでは、擁壁（ようへき＝崖の土が崩れないよう支える壁）の費用や配置の制約を、土地の値段に織り込みにくくなります。つぎに、建築士に現況の測量図・断面図・配置案を用意してもらう。そのうえで、その図面を持って新居浜市建築指導課へ、条例の当てはめを確かめる。高さも角度も距離も、目測で判断しないでください。

窓口や建築士に行く前に、図面はご用意できます。擁壁の図面と構造計算書は当社でご準備できます。持って行ける形でお渡しします。
見積・相談を依頼する（無料）☎ 0120-1181-46（平日9〜18時）

①その土地は新居浜市内ですか。はい＝まず読むのは新居浜市建築基準法施行条例 第5条（崖付近の建築物）です。読む条例そのものを、新居浜市建築指導課に確かめてから先へ進んでください——愛媛県建築基準法施行条例も併せてかかるのかどうかは、条文からは決められませんでした（あとの節で、何をどこまで読んだかを書きます）。②この条は3つの項に分かれ、しきい値が項ごとに違います——第1項は崖の下（高さ5メートル以上の崖・居室（きょしつ＝居住・執務・作業などに継続して使う部屋）を有する建築物だけ）、第2項は崖の上（高さ3メートルを超える崖・居室の限定なし）、第3項は崖の上の敷地の排水（高さ3メートルを超える崖・距離の限定なし）。③第1項・第2項が命じているのは距離ではなく、安全上必要な擁壁を崖又は崖の部分に設けることです。かかる範囲は崖の高さの1.75倍以内で、起点は、崖の上と下で入れ替わります。④勾配はどの項も30度以上です。⑤擁壁を設けなくてもよい道もあります。各項のただし書（＝「ただし……この限りでない」で始まる、義務が外れる場合の定め）に当たれば、崖の下なら第5条第1項については原則として建てられます。崖の上なら第5条第2項については原則として建てられます——ただし第3項の排水の措置は残ります。⑥ただし、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）・イエローゾーン（土砂災害警戒区域）・災害危険区域・建築基準法第19条第4項は、別に残ります。この3つの区域は、まず県の地図で当たりを付け、最後は県が公示した資料と窓口で確かめます——どれも、崖があれば自動的に入るものではありません。（条例は2026年9月5日に新居浜市例規集の本文で確認しました）。

どんな擁壁にするかは、擁壁の選び方で見られます（この条に合うかどうかは、下に書いた窓口で確かめてください）。

新居浜市にがけ条例はある

新居浜市で最初に読むのは、新居浜市建築基準法施行条例 第5条です（愛媛県条例の扱いは窓口で確認）

「がけ条例」という名前の条例はありません。新居浜市では、新居浜市建築基準法施行条例（平成12年4月1日 条例第9号）の第5条（崖付近の建築物）が、崖に近い建築物の決まりです。同条例第1条は、建築基準法第39条の規定による災害危険区域の指定及びその区域内における建築物の建築に関する制限、法第40条（法第88条第1項において準用する場合を含む。）及び第43条第3項の規定による制限の付加、法第56条の2第1項の規定による日影の対象区域等の指定に関し必要な事項を定めることを目的とする、と書いています。市の条文は「崖」と漢字で書き、「勾配」「排水溝」と書きます。

新居浜市は、建築主事を置いている市です。新居浜市建築基準法施行規則（昭和55年4月1日 規則第30号）第2条は、「市長は、法第4条第2項の規定により建築主事を置く。」と書いています。同規則第3条は、法・政令・省令・この規則により提出する申請書または届出書は、市長または建築主事に提出しなければならないとしています。

ただし、「市だけが審査する」という意味ではありません。相手を2つに分けて覚えてください——条例第5条の当てはめの相談先は、新居浜市建築指導課です。建築確認の申請先は、計画により、新居浜市の建築主事等のほか、指定確認検査機関（していかくにんけんさきかん＝国や県の指定を受けて確認・検査を行う民間の機関）にもなり得ます（建築基準法第6条の2）。どちらに出しても、少なくとも新居浜市の条例第5条は審査の対象になり得ます。愛媛県の条例をどう扱うか、審査の範囲がどこまでかは、申請先に確かめてください。

愛媛県建築基準法施行条例のほうは、どうなるのか。2026年9月5日に、愛媛県法規集データベースで愛媛県建築基準法施行条例（昭和35年7月7日 条例第21号、令和6年4月1日施行）の本文を最初から最後まで読みました。「建築主事」という語は、県の条例の本文に1か所もありません。目次は第1章 総則から第7章 罰則までで、市の区域についての適用除外の条は見当たりませんでした。そして、県の条例にも、がけについての条があります——第5条（がけ附近の建築物）です。ただし、県の第5条の数字は、市の第5条と同じでした——5メートル以上、3メートルを超える、30度以上、1.75倍以内、ただし書は第1項が4つ・第2項が2つ（2026年9月6日に愛媛県法規集データベースの本文で確認しました）。数字は同じに見えます。ただし、どちらの条例で読むのか、ほかの条項や運用に差がないかは、この記事だけでは確定できません。なぜ「建築主事」という語を探したのか。県の条例が市の区域への適用を外すときに、「建築主事を置く市町村が条例を定めたときは、その区域には適用しない」という形の条を置くことがあるからです。その条が見つからなかったことは、「県の条例は適用されない」ことの証明にも、「適用される」ことの証明にもなりません。「県の条例は適用されません」と言い切れるだけの条文を、この記事は示せていません。どの条例で読むのかを含めて、新居浜市建築指導課で確かめてください。この記事が扱うのは、新居浜市の条例の第5条です。

(崖付近の建築物)
第5条　高さ5メートル以上の崖(勾配が30度以上の傾斜地をいう。以下この条において同じ。)の下端に続く地盤面のうち、崖の上端からの水平距離が崖の高さの1.75倍以内の位置に居室を有する建築物を建築する場合には、崖の形状若しくは土質又は当該建築物の位置、規模若しくは構造に応じて安全上必要な擁壁を崖又は崖の部分に設けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

新居浜市建築基準法施行条例 第5条第1項本文

どこからが「崖」ですか

どこからが「崖」か——勾配30度以上。硬岩盤を除く定めはありません

市の条文は、「崖」を「勾配が30度以上の傾斜地」とだけ定義しています。硬岩盤（こうがんばん＝かたい岩の地盤）を「崖」から除く定めは、新居浜市の条文にはありません。「うちは岩だから外れる」とは読めません。土質は、崖に当たるかどうかではなく、第1項ただし書第1号（崖の形状又は土質により安全上支障がない場合）のほうで効きます。自然の斜面か、人が切ったり盛ったりしてできた斜面かの区別も、条文には書かれていません。

「以上」と「超える」が混ざっています。ここは1文字ずつ読んでください。勾配は「30度以上」なので、ちょうど30.0度は当たります。第1項の崖の高さは「5メートル以上」なので、ちょうど5.0メートルは当たります。一方、第2項・第3項の崖の高さは「3メートルを超える」なので、ちょうど3.0メートルは当たりません。この3つの言葉づかいの違いが、そのまま結論の違いになります。勾配と高さの測り方は、建築士に見てもらってください。目で見て「30度くらい」「3メートルくらい」と決めないでください——ちょうどの位置で結論が入れ替わります。

どこから測るのですか

距離の起点は、崖の上と下で入れ替わります

第1項は、崖の下に建てる話です。「崖の下端（かたん＝斜面の低いほうの足元）に続く地盤面のうち、崖の上端（じょうたん＝斜面の高いほうの肩）からの水平距離が崖の高さの1.75倍以内の位置」——起点は上端です。第2項は、崖の上に建てる話です。「崖の上端に続く地盤面のうち、崖の下端からの水平距離が崖の高さの1.75倍以内の位置」——起点は下端です。崖の上に立つか下に立つかで、測り始める場所が入れ替わります。たとえば高さ4メートルの崖なら、1.75倍は7メートルです。建物側をどこまで測るのかは、条文に書かれていません——外壁の面までなのか、それ以外の部分を含むのか。1.75倍に入るかどうかが、そこで変わります。市が公表している取扱いは見つけられなかったので、配置図と断面図を持って、新居浜市建築指導課に測り方を確かめてください。

「下端に続く地盤面のうち」「上端に続く地盤面のうち」という言い方にも意味があります。第1項の対象は、崖の下側につながっている地面の上の位置で、第2項の対象は、崖の上側につながっている地面の上の位置です。どちらの地盤面に載っているかを先に決め、そのうえでもう一方の端から距離を測る——この順番を取り違えると、結論が反対になります。どこが上端で、どこが下端で、どちらの地盤面に建てるのかは、断面図の上で決めることです。

かかる建物の範囲も、項で違います。第1項（崖の下）は「居室を有する建築物」だけです——さきほどの居室を持つ建物で、住宅ならふつう当てはまります。倉庫や車庫だけの建物は、第1項の対象から外れます。ただし、決めるのは建物の名前ではありません——倉庫や車庫の中に、作業や執務に継続して使う部屋があれば、それは居室です。「倉庫だから外れる」と、看板で決めないでください。一方、第2項（崖の上）は「建築物」で、居室の限定がありません。崖の上では、倉庫でもかかります。

造成だけなら関係ない

第5条がかかるのは「建築物を建築する場合」です

第1項・第2項の書き出しは、どちらも「建築物を建築する場合には」です。造成そのもの——土を切る、盛る、斜面をつくる——を対象に書いた文言は、第5条にはありません（第3項は「建築物の敷地には」なので、敷地に対する義務です）。だからといって、造成が自由という意味ではありません。盛土規制法（宅地造成及び特定盛土等規制法）の区域に入っていれば、規模によっては、その許可が別に要りますし、都市計画法の開発許可にかかる規模なら、そちらも別です（新居浜市建築指導課は、開発許可申請等の審査も業務にしています）。造成のときは何もかからず、家を建てるときになって第5条が出てくる——という順序になり得ます。擁壁の要否を、造成の計画を決める前に確かめてください。

もうひとつ、「崖の高さ」を条文は定義していません。第5条は「高さ5メートル以上の崖」「高さ3メートルを超える崖」と書きますが、どこからどこまでを1つの崖として測るか——途中に平らな部分がある斜面、段になっている斜面、敷地の外まで続いている斜面——を決める文言は、市の条文にはありません。ここは、条文を読んでも読者には決められないところです。断面図を描いて、建築士と市の窓口で当てはめを決めてください。

結局、建てられますか

安全上必要な擁壁を設ければ、原則として建てられます（第5条）

擁壁だけが道ではありません。条文は、崖と当該建築物との間に適当な流土止めを設けたときにも、この義務は「この限りでない」と書いています（第5条第1項ただし書第3号）。擁壁で受けるか、あいだで受けるか、建物側で受けるか——どれが自分の敷地に合うかは、設計者に見積りを並べてもらって比べてください。

崩れてきた土砂を建物の手前で受け止める施設については、土砂災害特別警戒区域で求められる構造にまとめています（それがこの条の施設に当たるかは、窓口で確かめてください）。

道はあります。まず見るのは、1.75倍の範囲に入るかどうかです。範囲の外なら、第1項本文も第2項本文もかかりません。入るなら、義務の形は「離しなさい」ではなく「設けなさい」です——崖の形状もしくは土質、または当該建築物の位置・規模もしくは構造に応じて、安全上必要な擁壁を崖又は崖の部分に設ける。これを満たせば、崖の下なら第5条第1項については原則として建てられます、崖の上なら第5条第2項については原則として建てられます。「原則として」と書くのには、理由があります——これはその項の義務を満たすという意味で、第3項の排水の措置と、建築基準法第19条第4項、災害危険区域、土砂災害の区域は、別に確認してください。

擁壁を置く場所は「崖又は崖の部分」です。敷地のどこでもよいわけではありません。また、高さ2メートルを超える擁壁は、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区や、知事が指定する区域の中なら、建築基準法第88条第1項により工作物の確認を受ける必要があります（施行令第138条第1項第5号）（法第88条第1項は、擁壁について法第6条第1項を同項第3号の建築物に係る部分に限って準用しています——これらの区域の外なら、2メートルを超えても工作物の確認の対象ではありません）——擁壁そのものにも手続きがあります。ただし、除かれるものがあります。法第88条第4項により、盛土規制法第12条第1項や都市計画法第29条第1項などの許可を受けなければならない場合の擁壁については、法第88条第1項のうち確認・検査に関する部分が適用されません。この扱いで外れるのは、擁壁の工作物としての確認だけです。（このほか、令第138条第1項の柱書は「鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関するものその他他の法令の規定により法及びこれに基づく命令の規定による規制と同等の規制を受けるものとして国土交通大臣が指定するもの」を、工作物の指定そのものから除いています。）要るか要らないかは、窓口で確かめてください。どの構造の擁壁なら「安全上必要な擁壁」に当たるかは、建築士が設計し、確認申請を出す先が審査します——新居浜市の建築主事等でも、指定確認検査機関でも、条例第5条は審査の対象になり得ます。審査の範囲は申請先に確かめてください。条文は「安全上必要な擁壁」としか書いておらず、厚さや根入れ（ねいれ＝基礎を地中に埋め込む深さ）の数字を条例が定めているわけではありません——数字は構造計算と、準拠する技術基準で決まります。

擁壁の形や寸法の一般的な考え方は、擁壁の選び方にまとめています（この条の当てはめは、この記事に書いた窓口で確かめてください）。

擁壁なしで済む道は

ただし書の道は、崖の下に4つ、崖の上に2つ

(1)　崖の形状又は土質により安全上支障がない場合
(2)　当該建築物の主要構造部(崖崩れによる被害を受けるおそれのない部分を除く。)を鉄筋コンクリート造とした場合
(3)　崖と当該建築物との間に適当な流土止めを設けた場合
(4)　土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律(平成12年法律第57号)第9条第1項の規定により指定された土砂災害特別警戒区域(同条第4項の規定により公示された土砂災害の発生原因となる自然現象の種類が同法第2条に規定する急傾斜地の崩壊であるものに限る。以下「特別警戒区域」という。)内に当該建築物を建築する場合

新居浜市建築基準法施行条例 第5条第1項ただし書（第1号〜第4号）

崖の上（第2項）のただし書は、2つだけです。第2項が第1項から借りているのは「前項第1号」だけ——形状・土質で安全上支障がない場合だけです。第2号（鉄筋コンクリート造）・第3号（流土止め）・第4号（レッドゾーン）は、第2項のただし書に挙がっていません。挙がっていない以上、崖の上では使えません。実務の扱いは、窓口で確かめてください。そのかわり、崖の上には第2項第2号（当該建築物の基礎が崖に影響を及ぼさない場合）があります。

言葉でも書いておきます。崖の下（第1項）で使えるのは4つ——①形状・土質で安全上支障がない／②主要構造部を鉄筋コンクリート造にする／③崖と建築物の間に適当な流土止めを設ける／④レッドゾーン内に建築する（急傾斜地の崩壊を発生原因とする指定に限る）。崖の上（第2項）で使えるのは2つ——①形状・土質で安全上支障がない／②当該建築物の基礎が崖に影響を及ぼさない。下で使える②③④は、上では使えません。次の表は、これを並べたものです。

この一覧は、素人が自分で判定するためのものではありません。どれに当たるかを設計として組み立てるのは建築士で、確認申請の対象となる計画では新居浜市の建築主事等または指定確認検査機関の審査で見られます。ただし、確認の特例で第5条の審査が省かれることがあります——省かれても、適合させる義務は残ります。第2号の「主要構造部」（しゅようこうぞうぶ＝壁・柱・床・はり・屋根・階段のこと。構造上重要でない間仕切壁などは除かれます。建築基準法第2条第5号）は、崖崩れによる被害を受けるおそれのない部分を除くと括弧で限定されています——建物のどこまでを鉄筋コンクリート造にするかは、被害を受けるおそれの範囲で決まります。「一部をRCにしたから外れる」とは、条文からは読めません。そして、条例には「流土止め」（りゅうどどめ）の定義がありません。どのようなものが条文のいう流土止めに当たるかは、条文からは決められません——設計として組み立て、窓口で確かめてください。

レッドゾーンなら外れる

レッドゾーンで外れるのは第1項だけ。しかも「急傾斜地の崩壊」に限られます

第1項第4号は、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）内に建築する場合を挙げています。当たれば、第1項の擁壁の義務が外れます。ただし、2つの限定が付いています。

ひとつ、外れるのは第1項（崖の下）だけです。第2項（崖の上）のただし書が引いているのは「前項第1号」だけで、第4号は引かれていません。レッドゾーンの中でも、崖の上に建てるなら、第2項の擁壁の義務はそのまま残ります（実務の扱いは窓口で確かめてください）。第3項の排水の措置も、同じく残ります。

ふたつ、外れるのは、急傾斜地の崩壊を発生原因とするレッドゾーンだけです。第4号の括弧書きは「公示された土砂災害の発生原因となる自然現象の種類が同法第2条に規定する急傾斜地の崩壊であるものに限る」と書いています。土石流や地滑りを発生原因とするレッドゾーンは、この号では外れません。自分の土地のレッドゾーンがどの原因で指定されたかは、公示された事項で決まります——どの原因かは、新居浜市建築指導課で確かめてください。自分では決められません。

そして、第4号に当たっても「安全になった」わけではありません。レッドゾーンの中では、建築基準法施行令第80条の3の構造の規制が居室を有する建築物にかかります。条例の擁壁の義務が外れる代わりに、法令の構造規制が来る、という関係です。「レッドゾーンだから擁壁が要らない」を、「レッドゾーンだから何もしなくてよい」と読み替えないでください。

レッドゾーンでどんな構造が求められるかは、土砂災害特別警戒区域で求められる構造にまとめています（区域に入るかどうかの判定と、この条例の当てはめは、上の窓口で確かめてください）。

崖の上の敷地で要ることは

崖の上に建てるなら、第3項の排水の措置が別に残ります

3　高さ3メートルを超える崖の上端に続く地盤面にある建築物の敷地には、崖の上端に沿って排水溝を設ける等崖への流水又は浸水を防止するための適当な措置を講じなければならない。

新居浜市建築基準法施行条例 第5条第3項

第3項には、ただし書がありません。そして距離の限定もありません（「1.75倍」という数値の距離条件が第3項に書かれていない、という意味です）——高さ3メートルを超える崖の上端に続く地盤面にある敷地なら、1.75倍の範囲の外に建てる計画でも、この義務は残ります。第1項・第2項のただし書は、第3項には効きません。「擁壁が要らないと言われた」ことと、「排水の措置が要らない」ことは別です。また、第3項がかかる相手は「建築物の敷地」です——建物そのものではなく、敷地に対する義務として書かれています。

災害危険区域なら

災害危険区域（第15条・第16条）——住居は原則として建てられません

(災害危険区域の指定)
第15条　法第39条第1項の規定に基づき、急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律(昭和44年法律第57号)第3条第1項の規定により指定された急傾斜地崩壊危険区域を災害危険区域として指定する。ただし、特別警戒区域内の急傾斜地崩壊危険区域については、この限りでない。

(建築の制限)
第16条　前条に規定する災害危険区域内においては、住居の用に供する建築物は、建築してはならない。ただし、建築物の構造若しくは敷地の状況又は急傾斜地崩壊防止工事の施工により被害を受けるおそれがないと認められるときは、この限りでない。

新居浜市建築基準法施行条例 第15条・第16条

作りが2つあります。ひとつ、指定が自動です。愛媛県知事が急傾斜地法第3条第1項で指定した急傾斜地崩壊危険区域が、そのまま災害危険区域になります。市があらためて区域を描く手続きは、条文に書かれていません。ふたつ、レッドゾーンと重なる部分は外れます。第15条のただし書がそう書いています。ここでいう「特別警戒区域」は第5条第1項第4号の定義——つまり急傾斜地の崩壊を発生原因とするものに限る——を借りています。定義が崖の条にあり、災害危険区域の条がそれを借りているので、第5条を読まないと第15条も読めません。

区域に入っているなら、住居の用に供する建築物は、原則として建てられません。まず建築指導課と申請先に、構造・敷地の状況・防止工事で例外に当たり得るかを確かめてください。外れるのは、建築物の構造もしくは敷地の状況、または急傾斜地崩壊防止工事の施工により被害を受けるおそれがないと認められるときだけです。認めるかどうかを、自分で決めることはできません——第16条は誰が認めるかを書いていないので、市の建築指導課と、確認申請を出す先に確かめてください。また、区域内の切土・盛土・工作物の設置などには、急傾斜地法第7条第1項の知事の許可が別に必要になる場合があります。第16条が禁じているのは「住居の用に供する建築物」です——住居に使わない倉庫や車庫は、この条の禁止の文言からは外れます。ただし、住居に使う部分があれば話は別ですし、第5条の崖の規定は、これとは別にかかり得ます。

第5条を満たせば安心

レッドゾーン・イエローゾーンと、法第19条第4項は、別に残ります

• 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）——指定するのは愛媛県知事です。区域内で居室を有する建築物を建てる場合、建築基準法施行令第80条の3の構造規制がかかります（土砂災害防止法と法施行令による全国共通の仕組みで、この条例とは別です）

• 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）——レッドゾーンの構造規制（令第80条の3）とは、別の仕組みです。イエローゾーンは、建物の構造を定める区域ではなく、警戒避難体制を整えるための区域です。ただし、建物の側で確かめることが無くなるわけではありません——第5条の崖に当たるかどうかは、区域の内外とは関係なく決まります。イエローゾーンに入っていないことも、入っていることも、第5条が外れる理由にはなりません

• 建築基準法第19条第4項——建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合は、擁壁の設置その他安全上適当な措置が別に必要です。この規定に、崖の高さの下限はありません——高さ3メートル以下でも、かかり得ます

レッドゾーンでは、確認申請そのものが増えることがあります。土砂災害防止法第25条は、こういう仕組みです（条文そのものではなく、要点です）——特別警戒区域（建築基準法第6条第1項第3号に規定する区域を除く。）内における居室を有する建築物（同項第1号又は第2号に掲げるものを除く。）を、同項第3号の区域内の建築物とみなして、法第6条から第7条の5まで・第18条・第89条・第91条・第93条を適用します。つまり、都市計画区域の外で通常は建築確認の対象にならない規模でも、確認が必要になり得ます。「敷地の過半」は、第25条の条文には書かれていません——第25条が適用する法第91条が、敷地が区域の内外にわたる場合は敷地の過半の属する区域の規定によると定めています（ちょうど半分は「過半」ではありません）。

区域に入っているかどうかは、えひめ土砂災害情報マップで当たりを付けられます。最終確認は、愛媛県の公示された事項（告示図書）で行ってください。そこで確かめるのは、区域の名称・所在地（地番）・土砂災害の発生原因となる自然現象の種類です——この記事では、その図書をどこで閲覧できるかまでは確かめきれませんでした。閲覧の場所と方法を、県の担当窓口と新居浜市建築指導課に聞いてください。地図は当たりを付けるためのもので、境界線の位置を決めるものではありません。レッドゾーン内で建てる場合の構造の考え方と、改修への補助の枠組みは、レッドゾーンの家と土地で整理しています。

増築・改築のときは

既存の建物の増築・改築・用途変更——第18条の緩和は「できる」規定です

既存不適格（きそんふてきかく＝建てたときは適法だった建物）には、建築基準法第3条第2項により、その適合しなくなった規定が原則として適用されません。ただし増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替をすると、法第3条第3項第3号・第4号により緩和が切れて条例が適用されるのが原則です。

(既存建築物に対する制限の緩和)
第18条　法第3条第2項の規定によりこの条例の規定の適用を受けない建築物に係るこの条例施行後の増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替のうち、その建築物及び敷地の状況によりやむを得ないと認められるものについては、この条例の規定による制限を緩和することができる。

新居浜市建築基準法施行条例 第18条

第18条は、条や章を限っていません。条文は「この条例の規定による制限」と書いていて、第5条もその中に入ります。ただし「緩和することができる」という書き方で、緩和されると決まっているわけではありません——認めるかどうかは市の判断です。また、対象に挙がっているのは増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替で、移転は挙がっていません。さらに、緩和の対象は「この条例施行後の」増築等です。計画を決める前に、建築指導課に相談してください。

建築基準法の側の緩和も見ておきます。法第86条の7第1項が列挙しているのは法第20条・第21条・第48条といった法自身の条で、法第39条・第40条に基づく条例の規定は入っていません（同条第2項・第3項も同じです）。法第86条の7のほうで、この条例に届くのは第4項（移転）です——同項が対象にする「建築基準法令の規定」には条例が含まれます（法第6条第1項の定義）。同一敷地内の移転か、交通上・安全上・防火上・避難上・衛生上・市街地の環境の保全上支障がないと特定行政庁（とくていぎょうせいちょう＝建築主事または建築副主事を置く市町村ではその市町村の長、ほかの市町村では都道府県知事。建築基準法第2条第35号。同号にはただし書があり、法第97条の2・第97条の3により建築主事等を置く市町村——いわゆる限定特定行政庁——の区域内の政令で定める建築物については、都道府県知事が特定行政庁です）が認める移転では、法第3条第3項にかかわらず既存不適格の扱いが継続します（施行令第137条の16）。どの移転でも扱いが続く、という意味ではありません。

用途変更——工事を伴わない用途変更でも、建築基準法第87条第2項により、法第39条第2項・第40条に基づく条例の規定は用途変更に準用されます。既存不適格の建物の用途変更については、法第87条第3項が列挙する規定（またはそれらに基づく条例規定）が原則として準用され、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合（第1号）や、政令で指定する類似の用途相互間の変更で一定の条件を満たす場合（第2号）は、この準用から除かれます。第1号に当たるときは、法第3条第3項で判断します。倉庫を住宅に変える計画は、ここが山場です——第5条第1項は「居室を有する建築物」を対象にしているので、居室ができた時点で、それまで外れていた第1項がかかり得ます。

守らないと、どうなりますか

罰金は20万円以下。名宛人は原則、設計者です

(罰則)
第20条　この条例の規定に違反した建築物、工作物又は建築設備の設計者(設計図書を用いないで工事を施工した場合においては、その建築物、工作物又は建築設備の工事施工者)は、20万円以下の罰金に処する。

新居浜市建築基準法施行条例 第20条第1項

罰則の条は第20条です（第19条は委任の条で、「この条例に定めるもののほか、この条例の施行に関し必要な事項は、規則で定める」と書いています）。第20条第1項は「この条例の規定に違反した」と書いていて、条を列挙していません。つまり第5条も、第16条も、罰則の対象です。名宛人（なあてにん＝この罰則を受ける人）は原則設計者で、設計図書を用いないで工事を施工した場合は工事施工者に替わります。違反が建築主、工作物の築造主または建築設備の設置者の故意によるときは、設計者または工事施工者を罰するほか、建築主等にも同じ刑が科されます（第20条第2項）。第3項は両罰規定です——法人の代表者、または法人・人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関して条例に違反する行為をしたときは、行為者を罰するほか、その法人又は人にも第1項の刑を科します。免責のただし書は、範囲が限られています——条文が免責の対象にしているのは「法人又は人の代理人、使用人その他の従業者の」違反行為の防止について相当の注意及び監督がつくされたことの証明があったときだけで、代表者自身の違反行為は、このただし書の書き方には含まれていません。

2つの罰は、性質が違います。混ぜないでください。ひとつは条例違反そのものに対する罰金（条例第20条の20万円以下）。もうひとつは、次に書く是正命令に従わなかったときの罰（法第98条第1項第1号の3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金）です。条例に違反したからといって、いきなり拘禁刑になるわけではありません。重いほうは、命令が出て、それに従わなかったときの話です。

是正命令は、建築主・所有者なども対象になり得ます（法第9条第1項）

罰則の名宛人が原則として設計者でも、是正命令の相手方は別です。建築基準法第9条第1項は、違反した建築物・敷地について、当該建築物の建築主、工事の請負人（下請人を含みます）・現場管理者、建築物または敷地の所有者・管理者・占有者に対して措置を命ずることができる、と定めています。故意かどうかは、この条の要件ではありません。命じられるのは工事の施工の停止のほか、除却（じょきゃく＝取り壊し）・移転・改築・増築・修繕・模様替・使用禁止・使用制限その他、違反を是正するために必要な措置です。建てたあとに除却や使用禁止を命じられ得るのは、建築主・所有者などです——設計者は、設計者であることだけでは名宛人に挙げられていませんが、設計者が現場管理者を兼ねていれば名宛人になり得ます。命令に従わないと、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です（法第98条第1項第1号）。

そして、確認申請が要らない計画でも、条例の適用要件を満たせば適合義務は残ります——確認特例（法第6条の4・施行令第10条）による審査の省略は、建築物・設計者の区分と、法第39条から第41条までに基づく条例規定のうち特定行政庁が規則で定めた規定の範囲で決まり、審査が省略される場合でも適合義務は別に生じます。「審査されなかった」は「適合していた」ではありません。

確認のとき、何を出す

建築士に頼む図面には、何が要るか

新居浜市建築基準法施行規則を通して読みましたが、崖に関する図書を求める条は見当たりませんでした（2026年9月5日。届出書の様式や工程届などの手続きの規則です）。そのうえで、第5条を当てはめるために形の上で必要になる情報を条文から拾うと、次のようになります——①崖の位置と、上端・下端がどこか、②崖の高さ（5メートル以上か、3メートルを超えるか）、③勾配（30度以上か）、④建てる建物が、崖の下側の地盤面に載るのか、上側の地盤面に載るのか、⑤その建物に居室があるか、⑥崖の土質（第1項第1号・第2項第1号の判断に要ります）、⑦既にある擁壁の位置・高さ・構造。この7つが分かる断面図と配置図を用意して、窓口へ行ってください。

「敷地の中だけ」を測っても足りません。第5条は、崖が敷地の中にあることを条件にしていません——隣の土地の崖でも、距離の範囲に入れば、かかり得ます。逆に、自分の敷地に崖があって、そこに建てないなら第1項・第2項の対象にならないこともあります（第3項の排水は別です）。測る範囲は、敷地の境界ではなく、崖の高さの1.75倍で決まります。

どこに聞けばいい

窓口——新居浜市建築指導課です

• 条例第5条の当てはめの相談——新居浜市 建設部 建築指導課　0897-65-1273（直通）／ファクス 0897-65-1276（〒792-8585 愛媛県新居浜市一宮町一丁目5番1号）。土地を買う前に、まずここです。建築確認の申請先は、計画により市の建築主事等か指定確認検査機関に分かれます（建築基準法第6条の2）——どちらに出すかを決めたら、その申請先にも審査の範囲を確かめてください

• 建築指導課の業務——建築基準法の実施に関すること、建築行政指導及び相談に関すること、開発許可申請等の審査に関することなど。開発許可の相談も、同じ課です

• 土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定（公示された事項）と、急傾斜地崩壊危険区域——愛媛県。区域を指定するのは県知事です

契約の前に

売買契約の前に、専門家と確かめること

確かめるのは、土地の売買契約を結ぶ前です。買ったあとでは、擁壁の費用と配置の制約を、土地の値段に織り込みにくくなります。この一覧は、自分で判定するためのものではありません——測って図にするのは建築士、条例の当てはめは新居浜市建築指導課です。

窓口に行く前に。擁壁の図面と構造計算書は当社が用意します。全国対応。大臣認定擁壁も手配できます。窓口には、その図面を持って行けます。 土のねっこ（L型擁壁）　やまがみ（土砂待受擁壁）　擁壁を相談する　☎ 0120-1181-46

• ①　その土地は新居浜市内か。新居浜市内なら、読むのは新居浜市建築基準法施行条例 第5条です。愛媛県の条例が併せてかかるかどうかは、この記事では条文を特定できていません——建築指導課に確かめてください

• ②　敷地の中や周りに、勾配が30度以上の傾斜地があるか。ちょうど30.0度は当たります

• ③　建てるのは崖の下か、崖の上か。崖の下なら、崖の高さが5メートル以上で、建てるのが居室を有する建築物のとき、崖の上端から1.75倍以内が範囲です（第1項）。崖の上なら、崖の高さが3メートルを超えるとき、崖の下端から1.75倍以内が範囲です（第2項・居室の限定なし）

• ④　範囲に入るなら、安全上必要な擁壁を崖又は崖の部分に設けるか、その項のただし書のどれに当てはめるか。どれかが成立すれば、崖の下は第5条第1項については原則として建てられます、崖の上は第5条第2項については原則として建てられます。高さ2メートルを超える擁壁は、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区または知事が指定する区域の中なら、令第138条第1項第5号・法第88条第1項の確認が別に要ります（これらの区域の外なら、対象ではありません）。ただし、盛土規制法や都市計画法の許可を受けなければならない場合の擁壁については、確認・検査に関する部分が適用されません（法第88条第4項）。どちらに当たるかは窓口で確かめてください

• ⑤　崖の上に建てるなら、第3項の排水の措置が計画に入っているか。第3項にただし書はなく、距離の限定もありません——1.75倍の外でも残ります

• ⑥　レッドゾーン・イエローゾーンに入っていないか。入っているなら、どの自然現象を発生原因とする指定かを市に確かめる。第1項第4号で外れるのは急傾斜地の崩壊を発生原因とするものだけで、崖の上（第2項）には使えません

• ⑦　急傾斜地崩壊危険区域に入っていないか。入っていれば災害危険区域です（第15条）——ただし、急傾斜地の崩壊を発生原因とするレッドゾーンと重なる部分は、災害危険区域から外れます（同条ただし書）。災害危険区域では住居の用に供する建築物は原則として建てられませんが、建築物の構造もしくは敷地の状況、または急傾斜地崩壊防止工事の施工により被害を受けるおそれがないと認められるときは、例外の道があります（第16条ただし書）——認めるかどうかは、市の建築指導課と申請先に確かめます。区域内の切土・盛土等には急傾斜地法第7条第1項の許可が要る場合があります

• ⑧　既存の擁壁があるなら、確認済証・検査済証等の資料と現況の確認から。あることと、条例の「安全上必要な擁壁」に当たることは、別です

• ⑨　既存の建物の増築・改築・用途変更は、適用関係を窓口で。第18条の緩和は「できる」規定で、移転は対象に挙がっていません

• ⑩　建築確認が不要でも、条例の適合義務は残ります。違反すれば、条例第20条の罰則（20万円以下の罰金）や、建築基準法第9条の是正命令の対象になり得ます

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土のねっこが使えるか、図面か、段差の高さと長さ・現場の写真・住所からお答えします。図面と構造計算書は当社でご準備できます。

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