苫小牧市で、がけの近くに家を建てる・土地を買う人へ——最初に答えから。
先にすることは、3つです。がけの規定がかかっても、建てられないと決まったわけではありません。まず、土地の売買契約を結ぶ前に動く（すでにお持ちの土地なら、設計を始める前に）——買ったあとでは、がけから離す配置や擁壁（ようへき＝がけの土が崩れないよう支える壁）の費用を、土地の値段に織り込みにくくなります。つぎに、建築士に現況の測量図・断面図・配置案を用意してもらう。そのうえで、その図面を持って苫小牧市の建築指導課の窓口へ、条例の当てはめを確かめる。高さも角度も距離も、目測で判断しないでください。確かめる中身は、この記事の最後の「売買契約の前に、専門家と確かめること」にまとめてあります。
①その土地が苫小牧市内なら、苫小牧市建築基準法施行条例 第4条の2（がけ附近の建築物）です。②かかるのは、高さが2メートルをこえるがけ（地表面が水平面に対し30度をこえる角度をなす土地）に接し、または近接する敷地に建築物を建てるときです（延べ面積が10平方メートル以内の物置、納屋、畜舎その他これらに類するものは除きます）。③そのとき条文が求めるのは、擁壁を設けることではなく、建築物の外壁面とがけとの間に、がけの高さの2倍以上の水平距離を保つことです。④どこから測るかは、がけの上に建てるか下に建てるかで入れ替わります——がけ上ならがけの下端から、がけ下ならがけの上端から。⑤2倍の距離が取れなくても、道は3つあります。条文が挙げる第1号（がけの形状または土質）・第2号（擁壁、またはこれに代わる措置）・第3号（がけ下のみ。鉄筋コンクリート造等、または流土止め）のどれかに該当すれば、第4条の2の距離の義務は外れ、この条については原則として建てられます。⑥ただし、建築基準法第19条第4項（がけ崩れ等のおそれがある場合の措置）、土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の構造規制、盛土規制法の許可は、別に残ります。⑦条文は2026年9月5日に、苫小牧市が公表している条例・細則のPDFで確認しました——読んだのは、条例が最終改正 令和7年3月28日 条例第12号（令和7年4月1日施行）、細則が最終改正 令和6年11月29日 規則第30号の版です。
苫小牧市内なら、苫小牧市建築基準法施行条例 第4条の2です
「がけ条例」という題名の条例はありません。苫小牧市では、苫小牧市建築基準法施行条例（昭和43年4月1日 条例第11号）の第2章第1節の2「がけ附近の建築物」＝第4条の2が、その中身です。この条例は「附近」と旧い字で、「こえる」とひらがなで書かれています——例規を検索するときに、ここで見つからないことがあります。根拠は建築基準法第40条——その地方の気候・風土の特殊性などにより、法第2章の規定などだけでは建築物の安全・防火・衛生の目的を十分に達しがたいと認める場合に、地方公共団体が条例で建築物の敷地・構造・建築設備の制限を付け加えられる、という規定です。条例第1条は、この第40条（法第88条第1項で準用する場合を含む）と、法第43条第3項・法第56条の2第1項を根拠に挙げています。
（がけ附近の建築物）
苫小牧市建築基準法施行条例 第4条の2
第４条の２ 高さが２メートルをこえるがけ（地表面が水平面に対し３０度をこえる角度をなす土地をいう。以下この条において同じ。）に接し、又は近接する敷地に建築物（延べ面積が１０平方メートル以内の物置、納屋、畜舎その他これらに類するものを除く。以下この条において同じ。）を建築する場合にあつては、次の各号の一に該当する場合を除き、当該建築物の外壁面とがけとの間に、がけ上にあつてはがけの下端から、がけ下にあつてはがけの上端からがけの高さの２倍以上の水平距離を保たなければならない。
（１） がけの形状又は土質により建築物の安全上支障がないと認められる場合
（２） がけにがけ崩れ等の生ずるおそれのない構造の擁壁を設ける場合又はこれに代わる措置を講ずる場合
（３） がけ下に建築物を建築する場合において、当該建築物の主要構造部の全部若しくは一部を鉄筋コンクリート造若しくはこれに類する構造とすることによつて建築物の安全上支障がないと認められるとき、又はがけと当該建築物との間に適当な流土止めを設けるとき。
もうひとつ、都市計画区域の外でも、第4条の2はかかります。この条例の第1章（総則）には第1条（趣旨）しかなく、都市計画区域の外を除くという定めは、条例の本文の中には見当たりませんでした。市街化調整区域や都市計画区域の外の土地でも、がけがあるなら、同じ順番で確かめてください。
どこからが「がけ」か——高さ2メートルを「こえる」、勾配（こうばい）30度を「こえる」
条文は「がけ」を「地表面が水平面に対し30度をこえる角度をなす土地」と定義し、そのうえで高さが2メートルをこえるものを第4条の2の対象にしています。押さえるところは4つです。
- 勾配は「30度をこえる」——30.0度ちょうどは当たりません
- 高さは「2メートルをこえる」——2.0メートルちょうども当たりません（「以上」ではありません）
- 自然のがけか、人が切ったり盛ったりしてできた斜面かを分ける言葉は、条文にありません。造成でできた斜面も、数字が当たれば「がけ」です
- 岩を除く言葉も、条文にはありません。硬い岩の斜面でも、高さ2メートル超・30度超なら、条文の上では「がけ」です。土質は、第1号（形状・土質による除外）のほうで効きます——「うちは岩だから外れる」と、条文からは読めません
そして、条文にはがけの高さをどこからどこまで測るかの定義がありません。下端（かたん）＝斜面がふもとの地面と接するところ、上端（じょうたん）＝斜面が上の平らな地面と接するところですが、斜面の途中に緩いところや小段（こだん＝斜面の途中の平らな部分）があるとき、上下をひとつのがけとして見るのか、二つに分けて見るのかは、断面図の上で窓口が判断します。「途中に平らな道があるから、うちのがけは低いほうだけ」とは限りません。この判定は、目測ではできません。
除かれるのは、延べ面積10平方メートル以内の物置・納屋・畜舎などだけです
条文の括弧書きは「延べ面積が10平方メートル以内の物置、納屋、畜舎その他これらに類するものを除く」です。ここに住宅は入りません。10平方メートルは、たたみ6畳ぶんほど。物置でも、10平方メートルを超えれば対象ですし、10平方メートル以内でも「物置、納屋、畜舎その他これらに類するもの」に当たらない用途なら対象です。「小さいから大丈夫」と自分で決めないでください。
距離の起点は、がけの上と下で入れ替わります——ここが、いちばん間違えやすいところです
条文は「当該建築物の外壁面とがけとの間に、がけ上にあつてはがけの下端から、がけ下にあつてはがけの上端からがけの高さの2倍以上の水平距離を保たなければならない」と書いています。
- がけの上に建てるなら、起点は「がけの下端」です。がけの上端ではありません
- がけの下に建てるなら、起点は「がけの上端」です。がけの下端ではありません
- どちらの場合も、建物から見て遠いほうの端が起点になります。近いほうの端から測るのではありません
- 測る先は建築物の外壁面です。敷地の境界線でも、建物の中心でもありません
- 「2倍以上」なので、ちょうど2倍なら適合します
たとえば高さ3メートルのがけなら、6メートルです。がけの上に建てるなら、がけの下端から水平に6メートル。がけの下に建てるなら、がけの上端から水平に6メートル。起点をどちらか一方に決めてしまうと、必要な距離を取り違えます。
そして、条文は「がけに接し、又は近接する敷地」と書いています——がけが敷地の中になくても、隣の土地にあってもかかります。「うちの土地の中にがけは無い」は、この条が外れる理由になりません。反対に、この条文が対象にしているのは「建築物を建築する場合」で、敷地の造成そのものを対象にする言葉は、第4条の2の中にはありません（造成には、後で書く盛土規制法などが別に効きます）。
2倍の距離が取れなくても、道は3つあります
先に答えを書きます。第4条の2は「次の各号の一に該当する場合を除き」と書いていて、3つの号のどれかに当たれば、距離の義務は外れます。「離せないから建てられない」ではありません。ただし——「原則として」と書くのには理由があります。外れるのは第4条の2の距離の義務だけで、建築基準法第19条第4項、土砂災害特別警戒区域の構造規制、盛土規制法の許可は、別に確認してください。どの号に当てはめるかを決めるのは設計者（建築士）で、確認申請の対象になる計画では建築主事等（けんちくしゅじとう＝建築確認を行う市の職員）または指定確認検査機関（していかくにんけんさきかん＝建築確認を行う民間の機関）の審査で見られます。
第1号——がけの形状または土質により、安全上支障がないと認められる場合
条文は「安全上支障がないと認められる場合」とだけ書いています。何度以下なら支障がないか、どの土質なら支障がないか——数字は、条文には書かれていません。だから、この号はあなたが自分で判定できる号ではありません。土質を見分けるのは地盤の調査と建築士の仕事で、「支障がないと認められる」かどうかを判断するのは市の窓口（または指定確認検査機関）です。「岩に見えるから第1号でいける」と決めて設計を進めないでください。先に窓口へ、断面図を持って相談してください。
第2号——がけ崩れ等の生ずるおそれのない構造の擁壁を設けるか、これに代わる措置を講ずる場合
これが、がけの上でも下でも使える道です。ただし、条例には擁壁の規模や構造が書かれていません——「がけ崩れ等の生ずるおそれのない構造の擁壁」という書き方です。何をもって「おそれのない構造」とするかは、設計者が図と計算で示し、窓口が判断します。
手がかりになるのは、法令の側の基準です。建築基準法施行令第142条は、法第88条第1項で確認の対象になる工作物（こうさくぶつ＝建築物以外の、擁壁や煙突などの構築物）のうち擁壁についての技術的基準を定めています——第1号「鉄筋コンクリート造、石造その他これらに類する腐食しない材料を用いた構造とすること」、第3号「擁壁の裏面の排水を良くするため、水抜穴を設け、かつ、擁壁の裏面の水抜穴の周辺に砂利その他これに類するものを詰めること」、第5号「その用いる構造方法が、国土交通大臣が定める基準に従つた構造計算によつて確かめられる安全性を有すること」など。この各号を一つずつ満たす道だけではありません。令第142条は、各号に適合する構造方法と並べて、「これと同等以上に擁壁の破壊及び転倒を防止することができるものとして国土交通大臣が定めた構造方法」を用いる道も認めています——大臣が告示で定めた仕様に沿う擁壁なら、そちらで満たせます。どちらの道を採るかは、設計者が選びます。そして高さが2メートルを超える擁壁は、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区や、知事が指定する区域の中なら、令第138条第1項第5号により法第88条第1項の工作物の確認の対象になります（法第88条第1項は、擁壁について法第6条第1項を同項第3号の建築物に係る部分に限って準用しています——これらの区域の外なら、2メートルを超えても工作物の確認の対象ではありません）——擁壁そのものにも手続きがあります。
「昔から石積みがあるから安心」ではありません。いつ、どの基準で造られたものかが分からない土留めは、「おそれのない構造の擁壁」として通るとは限りません。確認済証（かくにんずみしょう＝着工の前に、計画が法令に合っていると確かめた証明）・検査済証（けんさずみしょう＝完成後の検査に通った証明）・許可の書類が残っているかを、契約の前に売主に聞いてください。
第3号——がけの下に建てる場合だけの道です（鉄筋コンクリート造等、または流土止め）
第3号は「がけ下に建築物を建築する場合において」と書かれています——がけの上に建てる場合には使えません。中身は2つです。
- 当該建築物の主要構造部（しゅようこうぞうぶ＝壁・柱・床・はり・屋根・階段）の全部もしくは一部を鉄筋コンクリート造もしくはこれに類する構造とすることによって、建築物の安全上支障がないと認められるとき
- がけと当該建築物との間に適当な流土止め（りゅうどどめ＝崩れた土砂を建物の手前で受け止める構造物）を設けるとき
「適当な」の中身は、条文に書かれていません。どこに、どの高さで、どんな構造で設けるかは、がけの形状と土質から、崩れてくる土砂の量を見込んで決めるものです。塀を立てれば済む、という話ではありません。設計者が図で示し、窓口が判断します。
条例に数字が書かれていない、ということの意味
第4条の2で、かかるかどうかと、どれだけ離すかを決める数字は、「高さ2メートル超」「30度超」「2倍以上」の3つです（ほかに、対象から除かれる建築物の「延べ面積10平方メートル以内」があります）。ところが3つの号のほうには、角度も、擁壁の厚さも、流土止めの高さも、書かれていません。
これは、良い知らせでもあり、悪い知らせでもあります。良いほうは、「この角度なら建てられない」という線が、条例には引かれていないこと——計画しだいで道は残ります。悪いほうは、自分では答えが出せないこと。だから、順番がひっくり返らないようにしてください。設計を固めてから窓口に行くのではなく、断面図ができた時点で、配置を決める前に相談する。2倍の距離が取れるかどうかで、建物の位置も、間取りも、擁壁の要否も、費用も変わります。
市が公表している運用の手引きは、探した範囲では見つけられませんでした。市の公式サイトのサイト内検索と、建築確認申請まわりのページを当たりましたが、がけの高さの算定方法や、土質と勾配の対応表のような、数字を補う資料は見つかっていません（窓口で配っている紙の資料の有無までは、確かめていません）。だから、「どこまでやれば第1号・第2号・第3号に当たるか」は、窓口に聞くしかありません。これは、記事や本で代えられる部分ではありません。
確認申請には、がけの形状・土質を記載した断面図が要ります（細則第6条）
（確認申請書等の添付書類）
苫小牧市建築基準法施行細則 第6条第1項
第６条 条例第４条の２の規定の適用を受ける建築物に係る確認申請書又は計画通知書には、その計画に係る建築物の敷地とがけ（高さ２メートルを超えるものに限る。）との状況を示す断面図（がけの形状又は土質についても記載してあるもの）を添えなければならない。
苫小牧市建築基準法施行細則（昭和43年5月1日 規則第19号）は、条例第4条の2の適用を受ける建築物の確認申請書に、敷地とがけとの状況を示す断面図——がけの形状または土質も記載したもの——を添えるよう定めています。これが、建築士に用意してもらうものの中身です。がけの高さも、勾配も、外壁面までの水平距離も、この断面図の上で決まります。目測では決まりません。どの図書をどの様式で出すかは、市の窓口と、確認を出す先（市または指定確認検査機関）で確かめてください。
建築士が設計した一戸建ての住宅でも、この条は「審査を省ける規定」には挙げられていません。建築基準法第6条の4（建築物の建築に関する確認の特例）と施行令第10条は、建築主事等の審査を要しない規定を定める仕組みで、法第39条から第41条までに基づく条例の規定については特定行政庁（とくていぎょうせいちょう＝許可・認定や是正命令を受け持つ行政庁。建築主事を置く市の区域では、その市の長です。法第2条第35号。ただし、限定特定行政庁（法第97条の2により、政令で定める事務に限って建築主事等を置く市町村）の区域内では、政令で定める建築物について都道府県知事です（法第2条第35号ただし書））が規則で定めるものが対象です。苫小牧市の細則第6条の3がその「規則で定める規定」として挙げているのは条例第9条・第10条・第15条・第32条第2項及び第3項・第33条（および別の区分で条例第9条・第10条・第15条第1項及び第3項・第32条第3項〈第3号を除く〉・第41条）で、条例第4条の2は挙げられていません。いずれにせよ、条例に適合させる義務は、審査の有無にかかわらず残ります。
レッドゾーンと、法第19条第4項は、別に残ります
第4条の2の距離を取っても、あるいは3つの号のどれかに当たっても、次の3つは別に残ります。
- 建築基準法第19条第4項——「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」。この規定に、がけの高さや角度の下限はありません——高さ2メートル以下でも、30度以下でも、かかり得ます
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）——指定するのは北海道知事です。区域内で居室（きょしつ＝居住・執務・作業などに継続して使う部屋。住宅ならふつう当てはまります）を有する建築物を建てるときは、建築基準法施行令第80条の3の構造の規定が別にかかります（土砂災害防止法と法施行令による全国共通の仕組みで、この条例とは別です）
- 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）——こちらは構造の規制ではなく、警戒避難体制の区域です。ただし、第4条の2に当たるかどうかは、区域の内外とは関係なく決まります——イエローゾーンに入っていないことは、第4条の2が外れる理由になりません
令第80条の3が求めているのは、こういうことです（条文そのものではなく、要点です）。レッドゾーン内の居室を有する建築物の外壁及び構造耐力上主要な部分のうち、都道府県知事が区域の指定のときに定めた「土石等の高さ」以下の部分で、土砂災害の原因となる自然現象により衝撃が作用すると想定される部分（条文はこれを「外壁等」と呼びます）の構造は、自然現象の種類・知事が定めた最大の力の大きさ・土石等の高さに応じて、想定される衝撃が作用しても破壊を生じないものとして国土交通大臣が定めた構造方法を用いなければならない。ただし、土石等の高さ以上の高さの門または塀（外壁等と同等以上の耐力を有するものとして大臣が定めた構造方法によるものに限ります）を、衝撃を遮るように設けた場合は、この限りでない——。2倍の距離を取って第4条の2に適合していても、この構造の規制は残ります。反対に、令第80条の3に適合しても、第4条の2の距離の義務は外れません。
「特別」の2字しか違いませんが、レッドゾーンとイエローゾーンは別のものです。自分の土地がどちらかは、目で見ても分かりません。どちらでもないこともあります。北海道は、指定した区域を北海道土砂災害警戒情報システムで公開しています。指定の内容を記載した図書は、土砂災害防止法第9条第7項により、関係する市町村の事務所で縦覧（じゅうらん＝誰でも見られるように備え置くこと）できます。最終確認は、その図書で行ってください。土地を買う前なら、不動産会社にも「この区域に入るか」を確かめてください。レッドゾーン内で建てる場合の構造の考え方と、改修への補助の枠組みは、レッドゾーンの家と土地で整理しています。
もうひとつ、都市計画区域の外でも、建築確認が要る場合があります。土砂災害防止法第25条は、レッドゾーン内の居室を有する建築物を、建築基準法第6条第1項第3号の区域内の建築物とみなして、確認・検査の規定を適用すると定めています（同項第1号・第2号に掲げるものを除く）。「都市計画区域の外だから確認は要らない」とは読めません。なお、敷地が区域の内外にまたがるときの扱いですが、「敷地の過半」は、第25条の条文には書かれていません——第25条が適用する建築基準法第91条が、敷地が区域の内外にわたる場合は敷地の過半の属する区域の規定によると定めています（ちょうど半分は「過半」ではありません）。
がけを削る・土を盛る工事を伴うなら、盛土規制法は別に効きます
第4条の2は「建築物を建築する場合」の規定です。造成そのものには、宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）が別に効きます。北海道は、市町村ごとに規制区域（宅地造成等工事規制区域・特定盛土等規制区域）を指定して、道の都市計画課のページで公表しています。自分の土地が規制区域に入るかどうかは、そこで当たりを付けて、市の窓口で確かめてください。
ひとつ気をつけたいのは、擁壁の確認の扱いです。建築基準法第88条第4項により、盛土規制法第12条第1項などの許可を受けなければならない場合の擁壁については、法第88条第1項のうち確認・検査に関する部分が適用されません。外れるのは擁壁ぶんの工作物の確認だけで、建築物の確認申請は別に要ります。
既存の建物を増築・改築するなら、第4条の2はかかってきます
既存不適格（きそんふてきかく＝建てたときは適法だった建物）には、建築基準法第3条第2項により、その適合しなくなった規定が原則として適用されません。ただし増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替をすると、法第3条第3項第3号・第4号により、その扱いは切れるのが原則です。
条例の側にも、第4条の2を軽くする特例は見当たりませんでした。第4章（制限の緩和）に並ぶ条——第58条（仮設興行場等）、第58条の2（耐火設計された建築物）、第58条の3から第58条の5まで（避難上の安全の検証）、第58条の6（一の敷地とみなすこと）、第58条の7（用途を変更して一時的に興行場等として使用する場合）、第59条（敷地の形態及び敷地と道路との関係等の特例）——が挙げている条の並びに、第4条の2はありません。用途を変更する場合も、建築基準法第87条第2項により、法第40条に基づく条例の規定は準用されます——工事を伴わない用途変更でも、条例は付いてきます。既存不適格の建物の用途変更については、法第87条第3項が列挙する規定（またはそれらに基づく条例規定）が原則として準用され、増築・改築・大規模の修繕・大規模の模様替をする場合（第1号）や、政令で指定する類似の用途相互間の変更で一定の条件を満たす場合（第2号）は、この準用から除かれます。第1号に当たるときは、法第3条第3項で判断します。個別の当てはめは、建築指導課で確かめてください。
罰金は原則、設計者に。ただし是正命令は、建築主・所有者も対象になり得ます
第６０条 第２条第１項若しくは第３項（第３条第３項において準用する場合を含む。）、第３条第１項若しくは第２項、第４条、第４条の２、第５条、第６条、第８条、（中略）又は第４８条から第５２条までの規定に違反した場合における当該建築物又は建築設備の設計者（設計図書を用いないで工事を施工し、又は設計図書に従わないで工事を施工した場合においては、当該建築物又は建築設備の工事施工者）は、５０万円以下の罰金に処する。
苫小牧市建築基準法施行条例 第60条（強調・中略は引用者）
２ 前項に規定する違反があつた場合において、その違反が建築物の建築主又は建築設備の設置者の故意によるものであるときは、当該設計者又は工事施工者を罰するほか、当該建築物の建築主又は建築設備の設置者に対して同項の刑を科する。
第4条の2は、罰則の対象です——第60条が名指しで挙げています。名宛人（なあてにん＝この罰則を受ける人）は原則設計者で、設計図書を用いない・従わない施工では工事施工者に替わります。違反が建築主等の故意によるときは、設計者または工事施工者を罰するほか、建築主等にも同じ刑が科されます（第60条第2項）。法人の代表者や、法人・人の代理人、使用人その他の従業者が業務に関し違反行為をしたときは、その行為者を罰するほか、法人または人にも同じ刑が科されます（第61条）。これを両罰規定（りょうばつきてい＝行為をした人だけでなく、その法人や雇い主にも同じ罰金を科す定め）といいます。
是正命令は、建築主・所有者などに来ます（法第9条第1項）
罰則の名宛人が原則として設計者でも、是正命令の相手方は別です。建築基準法第9条第1項は、違反した建築物・敷地について、当該建築物の建築主、当該建築物に関する工事の請負人（請負工事の下請人を含みます）もしくは現場管理者、または当該建築物もしくは建築物の敷地の所有者、管理者もしくは占有者に対して措置を命ずることができる、と定めています。故意かどうかは、この条の要件ではありません。命じられるのは工事の施工の停止のほか、除却（じょきゃく＝取り壊し）・移転・改築・増築・修繕・模様替・使用禁止・使用制限その他、違反を是正するために必要な措置です。建てたあとに除却や使用禁止を命じられ得るのは、建築主・所有者などです——設計者は、設計者であることだけでは名宛人に挙げられていませんが、設計者が現場管理者を兼ねていれば名宛人になり得ます。命令に従わないと、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です（法第98条第1項第1号）。
そして、確認申請が要らない計画でも、条例に適合させる義務は残ります。建築確認は「計画が法令に合っているかを、着工前に見てもらう手続き」で、確認が要らないこと＝規定がかからないこと、ではありません。ここを取り違えると、建ててしまってから第4条の2の違反が見つかる、ということが起こり得ます。着工の前に、窓口で確かめてください。
窓口——苫小牧市 都市建設部 建築指導課です
- 条例第4条の2の当てはめ・確認申請の相談——都市建設部 住宅政策室 建築指導課 建築確認係 0144-32-6522。土地を買う前に、まずここです
- 建築物の指導など——都市建設部 住宅政策室 建築指導課 指導係 0144-32-6527
- 土砂災害警戒区域・特別警戒区域の指定——指定するのは北海道知事です。区域の図書は、市の事務所で縦覧できます
窓口へ持って行くものは、3つです。①現況の測量図（がけの位置と敷地の関係が分かるもの）、②2面以上の断面図（がけの形状・勾配・高さ、そして土質を書き込んだもの）、③建物の配置案（外壁面からがけまでの水平距離が書き込んであるもの）。「がけがあるみたいなんですが」だけでは、答えは返ってきません——条例の当てはめは、図の上でしか決まらないからです。図を作るのは建築士の仕事です。不動産会社に測量図があるかを、まず聞いてください。
なお、苫小牧市は条例・細則・告示のPDFを市のページで公表しています。手数料は令和7年4月1日施行の改正で新設・改定されており、市は「建築確認等の手続きが見直されること等に伴い、当該手続きに係る手数料を新設及び改定」したと案内しています。費用の目安を聞くときは、この改正後のものかを確かめてください。
売買契約の前に、専門家と確かめること
確かめるのは、土地の売買契約を結ぶ前です。買ったあとでは、がけから離す配置や擁壁の費用を、土地の値段に織り込みにくくなります。この一覧は、自分で判定するためのものではありません——測って図にするのは建築士、条例の当てはめは苫小牧市建築指導課の窓口です。
- ① その土地は苫小牧市内か。苫小牧市内なら、読むのは苫小牧市建築基準法施行条例 第4条の2です
- ② 敷地の中や隣に、勾配が30度をこえ、高さが2メートルをこえる土地があるか。目測ではなく、現況の測量図と断面図で。造成でできた斜面も、岩の斜面も、条文の上では「がけ」に当たり得ます
- ③ 建てる位置は、がけの高さの2倍の水平距離を取れるか。起点はがけの上なら下端、がけの下なら上端——建物から遠いほうの端です。測る先は外壁面。ちょうど2倍なら適合します
- ④ がけが隣の土地にあってもかかります。「接し、又は近接する敷地」だからです
- ⑤ 距離が取れないなら、3つの号のどれに当てはめるか——第1号（形状・土質）、第2号（擁壁、またはこれに代わる措置）、第3号（がけの下だけ。鉄筋コンクリート造等、または流土止め）。どれかに当たれば、第4条の2については原則として建てられます
- ⑥ 3つの号のどれにも、条例は数字を書いていません。「何度以下ならよい」「擁壁は何センチ」を自分で決めないでください。設計者が図と計算で示し、窓口が判断します
- ⑦ すでに擁壁や土留めがあるなら、いつ・どの基準で造られたかを調べる。確認済証・検査済証・許可の書類が残っているかを、契約の前に売主に聞いてください
- ⑧ 高さが2メートルを超える擁壁を新たに造るなら、工作物の確認（法第88条第1項・令第138条第1項第5号）が別に要ります——ただし、都市計画区域・準都市計画区域・準景観地区や知事が指定する区域の中に限ります（法第6条第1項第3号）。ただし盛土規制法などの許可を受けなければならない場合の擁壁は、確認の部分が適用されません（法第88条第4項）
- ⑨ 確認申請には、がけの形状・土質を記載した断面図が要ります（細則第6条第1項）
- ⑩ レッドゾーン・イエローゾーンに入っていないか。北海道土砂災害警戒情報システムで当たりを付け、最終確認は市で縦覧できる図書で。レッドゾーンで居室のある建物なら、令第80条の3の構造が別に要ります
- ⑪ がけを削る・土を盛る工事を伴うなら、盛土規制法や都市計画法の許可が要るかを、市の窓口へ
- ⑫ 建築確認が不要でも、条例の適合義務は残ります。違反すれば、条例第60条の罰則（50万円以下の罰金）や、建築基準法第9条の是正命令の対象になり得ます
- ⑬ 第4条の2の距離の義務が外れても、法第19条第4項の措置は別に要ります。「条例をクリアした＝安全」ではありません
どれくらい日数がかかるかは、がけの状態と計画で変わりますので、この記事では示せません。建築士と窓口に、最初に「いつごろ答えが出るか」を聞いてください——それが分かって初めて、売買契約の日取りを動かせます。擁壁の形や寸法の一般的な考え方は、擁壁の選び方にまとめています（第4条の2の当てはめは、この記事に書いた窓口で確かめてください）。
この記事で扱っていないこと
正直に、範囲を書いておきます。この記事が読んだのは、苫小牧市の条例・細則の本文と、建築基準法・施行令・土砂災害防止法・盛土規制法の条文です。そこから外れることは、書いていません。
- 個別の土地に第4条の2がかかるかどうかの判定——これは、現況の測量図と断面図がないと決まりません。この記事では決められません
- 土砂災害の区域が、市内のどこにあるか——指定するのは北海道知事で、区域の範囲はこの記事では当たっていません
- 費用と工期——がけの状態と計画で変わるため、目安も示していません。建築士に見積もってもらってください
- すでに建っている建物への当てはめ——原則だけ書きました。実際の扱いは、建物ごとに違います
参考にした資料（2026年9月5日に原文を確認）
- 苫小牧市建築基準法施行条例・施行細則・告示（苫小牧市。条例本文・細則本文のPDFの掲載元）
- 苫小牧市建築基準法施行条例（昭和43年4月1日 条例第11号。最終改正 令和7年3月28日 条例第12号／令和7年4月1日施行。第1条・第4条の2・第58条〜第59条・第60条・第61条。上記ページのPDF。附則を末尾まで読み、第4条の2を改めた改正は見当たりませんでした）
- 苫小牧市建築基準法施行細則（昭和43年5月1日 規則第19号。最終改正 令和6年11月29日 規則第30号。第1条・第1条の2・第6条第1項・第6条の3。上記ページのPDF）
- 苫小牧市建築基準法施行条例等の改正について（苫小牧市 都市建設部住宅政策室建築指導課 建築確認係0144-32-6522・指導係0144-32-6527）
- 建築基準法（e-Gov法令検索・第3条・第6条の4・第9条第1項・第19条第4項・第40条・第87条第2項・第88条第1項及び第4項・第98条第1項第1号）
- 建築基準法施行令（e-Gov法令検索・第10条・第80条の3・第138条第1項第5号・第142条）
- 宅地造成及び特定盛土等規制法（e-Gov法令検索・第12条第1項）と「宅地造成及び特定盛土等規制法」に基づく規制区域の公表（北海道 建設部まちづくり局都市計画課）
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（e-Gov法令検索・第9条・第25条）と北海道土砂災害警戒情報システム（北海道）