新見市で、がけの近くに家を建てる・土地を買う人へ——最初に答えから。
岡山県新見市の「がけ条例」とは、新見市建築基準法施行条例 第3条のことです。がけの近くに建てるときは、原則としてがけの高さの2倍以上の水平距離を保つことが求められます。
先にすることは、3つです。がけの規定がかかっても、建てられないと決まったわけではありません。まず、土地の売買契約を結ぶ前に動く（すでにお持ちの土地なら、設計を始める前に）——買ったあとでは、擁壁（ようへき＝がけの土が崩れないよう支える壁）や構造の費用を、土地の値段に織り込みにくくなります。つぎに、建築士に現況の測量図・断面図・配置案を用意してもらう。そのうえで、その図面を持って新見市建設部都市整備課の窓口へ、条例の当てはめを確かめる。高さも角度も距離も、目測で判断しないでください。
①その土地は新見市内ですか。はい＝新見市の条例です——新見市が公表している「新見市内における建築設計用資料」は、がけ条例の欄に「有（市建築基準法施行条例第3条）」と書いています。②第3条第1項は、居室（きょしつ＝居住・執務・作業などに継続して使う部屋）を有する建築物について、がけの高さの2倍以上の水平距離を保つことを求めています。かかるがけの高さは、がけの上に建てるなら2メートルを超えるもの、がけの下に建てるなら5メートル以上のもの（がけ＝地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地）。起点は、がけの上に建てるならがけの下端（かたん）から、がけの下に建てるならがけの上端（じょうたん）からです。③2倍が取れないときが、この記事の本題です。市は第3条第2項第3号に基づく市長の認定という道を用意していて、その基準が「がけに近接する建築物の災害防止措置に関する基準」です。④この基準に適合して認定を受ければ、第3条第1項については原則として建てられます——認定で変わるのは第3条第1項の2倍距離の扱いだけです。計画全体を建てられるかは、ほかの区域指定・法第19条第4項・建築確認で、別に決まります。中身は——擁壁やのり面保護工、土質と角度の確認、構造計算、建物側の対策（RC造の外壁・控壁など）、がけ上なら基礎の根入れ（ねいれ＝基礎を地中に埋め込む深さ）——道は8つあります。⑤ただし、レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）・イエローゾーン（土砂災害警戒区域）・急傾斜地崩壊危険区域・建築基準法第19条第4項は、別に残ります。（市の基準・規則・設計用資料は2026年9月5日、条例第3条の本文は2026年9月6日に原文を確認しました）。
新見市内なら、新見市建築基準法施行条例 第3条です
「がけ条例」という名前の条例はありません。新見市では、新見市建築基準法施行条例（平成18年新見市条例第83号）の第3条が、がけに近い建築物の決まりです。市が公表している「新見市内における建築設計用資料」の一覧表は、「がけ条例 有（市建築基準法施行条例第3条）」と明記しています。新見市は特定行政庁（とくていぎょうせいちょう＝建築確認や是正命令、条例の当てはめを受け持つ行政庁。新見市は自分で建築確認の審査をします）で、確認申請の窓口も建設部都市整備課です——だから、県ではなく市に行きます。
読んだのは、新見市が公表している次の3つです——「がけに近接する建築物の災害防止措置に関する基準」（平成19年3月7日制定、令和2年10月1日改正）、「新見市建築基準法等に関する施行規則」（平成19年2月5日規則第2号）、「新見市内における建築設計用資料」。そして条例第3条・第12条・第13条の条文そのものは、新見市例規集（Reiki-Base。内容現在＝令和8年6月29日）の本文で読みました（2026年9月6日）。
第3条第1項——がけの高さの2倍以上の水平距離を保つ。かかる高さは、がけ上とがけ下で違います
条文は、こうです。
(がけに近接する建築物)
新見市建築基準法施行条例 第3条（新見市例規集。内容現在＝令和8年6月29日）
第3条 居室を有する建築物を建築する場合(前条第2項ただし書の規定により住居の用に供する建築物を建築する場合を除く。)において、当該建築物を、2mを超える高さのがけ(地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地をいう。以下この条において同じ。)の上に建築しようとするときにあってはがけの下端から、5m以上の高さのがけの下に建築しようとするときにあってはがけの上端から、当該建築物との間にそれぞれ当該がけの高さの2倍以上の水平距離を保たなければならない。
2 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する場合は、適用しない。
(1) がけを覆う擁壁の工事(これに付随するがけの災害防止工事を含む。)について、法第88条第1項において準用する法第7条第5項又は法第7条の2第5項に規定する検査済証の交付があるもの。
(2) がけを覆う擁壁の工事又はがけの災害防止工事について、都市計画法(昭和43年法律第100号)第36条第2項に規定する検査済証の交付があるもの。
(3) がけを覆う擁壁その他の市長が定める基準の災害防止措置を講じていると市長が認めたもの。
ここに、5つのことが書いてあります。①「がけ」は、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地です（30.0度ちょうどは、条文の上では当たりません——ただし境界に近いときは、測量図と断面図で建築士と窓口に確かめてください）。②かかる高さは、がけの上と下で違います——がけの上に建てるなら「2メートルを超える」高さ、がけの下に建てるなら「5メートル以上」の高さです。「以上」と「超える」も違います——がけ下は5.0メートルちょうどでもかかります。③起点も、上と下で入れ替わります——がけの上に建てるならがけの下端から、がけの下に建てるならがけの上端から。どちらも、建物から見て遠いほうの端です。④かかるのは居室（きょしつ＝居住・執務・作業などに継続して使う部屋。住宅ならふつう当てはまります）を有する建築物です。⑤冒頭の括弧書きが、外れる場合をひとつ指定しています——「前条（第2条）第2項ただし書の規定により住居の用に供する建築物を建築する場合」は、この第3条第1項の対象から外れます。ただし、これは自動で外れるという意味ではありません——市の施行規則第13条第3項が、この第2条第2項ただし書を市長の認定を申請する道として、第3条第2項第3号の認定と同じ様式第13号その(1)で扱っています。その第2条第2項ただし書は、こういう場合です——災害危険区域の中では住居の用に供する建築物は原則として建てられませんが、市長が安全上支障がないと認めれば例外があります。条文では、「建築物の構造、敷地の状況及び災害防止措置の状況により市長が当該建築物の安全上支障がないと認めた場合」は、この限りでない、と条例第2条第2項が定めています——つまり第3条第1項の括弧書きが外すのは、この認定を受けて災害危険区域内に建てる住居です。外れるのは、市長の認定を受けて建てる場合です——自分で「当たる」と決めて外せるものではありません。
そして、第2項の外れ方は3つです。第1号は、がけを覆う擁壁の工事（これに付随するがけの災害防止工事を含みます）について建築基準法の工作物としての検査済証があるとき。第2号は、がけを覆う擁壁の工事またはがけの災害防止工事について都市計画法第36条第2項の検査済証があるとき。第3号が、この記事の本題である市長の認定です。第1号・第2号は、工事の検査済証の交付があるかどうかで決まります——すでに擁壁があるなら、契約の前に、売主に検査済証の写しを求めてください。ただし、手元に無いことは「交付されていない」ことではありません——交付の有無と、どの工事についてのものかは、市の記録で確かめられます。
市の「がけの状況調査票」（別記様式第1号）の記入欄にも、第3条第1項が何を求めているかが書かれています。
条例第3条第1項に規定するがけの高さの2倍の水平距離を保つこと（建築物の配置の移動又は地区外移転など）ができないやむを得ない理由を記入。
新見市「がけに近接する建築物の災害防止措置に関する基準」別記様式第1号 がけの状況調査票（漢数字は算用数字に改めました）
義務の形は「離す」です。「擁壁を設けなさい」という書き方ではありません。だから、まず効くのは配置です。様式が例に挙げている「建築物の配置の移動」——敷地が広ければ、建物の位置をずらすことが、いちばん安い解決になり得ます。それができないときに、次の道を探すことになります。
がけの高さと上端・下端は、市の基準の別表8が決めています。基準第4条は「条例第3条及びこの基準を適用するときのがけの高さの測り方、その他の考え方は別表8のとおりとする」と定め、その別表8は2つのことを書いています——(1) 30度の斜線より上方にがけ下端があるものは一体のがけと扱い、下方にがけ下端があるものは別々のがけ（それぞれ高さh1、及びh2のがけ）と扱う。(2) がけの上端の位置は、継続的に30度を下回る最初の地点とする。
ここが最初の山場です。段になった斜面を「1つの高いがけ」と見るか「2つの低いがけ」と見るかで、2倍の距離がまるごと変わります。分かれ目は30度の斜線——下のがけの下端から30度で線を引いて、上のがけの下端がその上にあれば一体、下にあれば別々です。そして上端は「たまたま30度を下回った地点」ではなく、継続的に30度を下回る最初の地点です。「途中に平場があるから、がけはそこで切れている」とは、平場があることだけからは決まりません——上下に分かれるかどうかは30度の斜線との位置関係で、上端がどこかは勾配が継続的に30度を下回る地点で決まります。どちらも、断面図がなければ判定できません。
2倍が取れないとき——認定を受ければ、第3条第1項については原則として建てられます
道はあります。市の「がけに近接する建築物の災害防止措置に関する基準」の第1条が、この道の入口です。
（目的）
新見市「がけに近接する建築物の災害防止措置に関する基準」第1条（漢数字は算用数字に改めました）
第1条 この基準は、新見市建築基準法施行条例（平成18年条例第83号。以下「条例」という。）第3条第1項の規定に適合して建築することができないやむを得ない理由がある場合に限り適用する、条例第3条第2項第3号に基づき講じることが必要な急傾斜地の崩壊による災害を防止するための措置に関して最低の基準を定めることを目的とする。
読み方は、こうです。①まず第3条第1項（2倍）に適合できるかを考える。②できない「やむを得ない理由」があるときに限り、この基準が使える。③基準に適合する措置を講じて、第3条第2項第3号の認定を受ける。「面倒だから最初から認定で」ではありません。様式第1号にも「やむを得ない理由」を記入する欄があり、市は「建築物の配置の移動又は地区外移転など」ができない理由を書かせています——「地区外移転」が何を指すかは、様式の文言だけでは決まりません。都市整備課で確かめてください。ここは、土地を買うかどうかの判断に直結します。「配置を動かせば2倍が取れる土地」と「動かしても取れない土地」では、必要な工事も費用も違います。その差を、契約の前に知っておくということです。
ただし、順番を取り違えないでください。「認定さえ取れば、どんな設計でもよい」ではありません。認定は、下に書く基準（第2条第1号と第2号）に適合する計画をつくって、はじめて受けられるものです。設計が先、認定はその結果です。そのうえで——認定を受ければ、第3条第1項については原則として建てられます。「原則として」と書くのには、理由があります——これは条例第3条の義務を満たすという意味で、建築基準法第19条第4項、土砂災害の区域、急傾斜地崩壊危険区域は、別に確認してください。そして、崖の規定を満たしても、建築基準法の一般の制限は別に残ります——用途地域による用途や建ぺい率・容積率の制限、高さの制限（斜線制限など）、接道の義務。「崖の条例が通った＝その計画が建てられる」ではありません。
擁壁の形や寸法の一般的な考え方は、擁壁の選び方にまとめています（この条の当てはめは、この記事に書いた窓口で確かめてください）。
認定の基準は、2段構えです（基準第2条）
基準第2条は、災害防止措置の基準を第1号（がけの状況）と第2号（がけの状況及び建築の計画）の2つに分けています。両方を満たす必要があります。
第1号——がけの点数が4点以下であること
「がけの状況が、別表1に基づき当該がけの項目について算定した点数の合計が4点以下であることが確かめられたものであること。ただし、擁壁等の工作物でがけが覆われている場合は、この限りでない。」——別表1は、こうなっています。
- 表土の厚さ——0.5メートル以上＝2点／0.5メートル未満＝0点。別表1の注記は、表土とは、表面の腐植土、有機質土、風化土をいうとしています
- 湧水（ゆうすい）状況——有＝2点／無＝0点
- 崩壊履歴——有＝4点／無＝0点。これだけで4点です。過去に崩れたことのあるがけは、これ1項目で上限に達します
- 植生——裸地＝2点／草地又は植生の状況が疎＝1点／植生の状況が密＝0点
「崩壊履歴が有（4点）」＋「湧水が有（2点）」＝6点で、もう4点を超えます。そのときは、ただし書の「擁壁等の工作物でがけが覆われている場合」に持っていくことになります。逆にいえば、がけが擁壁等の工作物で覆われていると認められれば、この点数表は問われません（基準第2条第1号ただし書）——そう扱えるかどうかは、工作物の内容を図面・資料で示して、都市整備課に確かめてもらってから決まります。「何かで覆ってあればよい」ではありません——どの工作物なら「がけを覆う擁壁等」として足りるかは、図面・構造・いまの管理の状況を合わせて、建築士と都市整備課で確かめる話です。古い石積みが残っているだけで済む、とは読まないでください。調査票には、がけがいつ頃から現在と変わらない状況であるか（保全）と、崩壊履歴がある場合は年代及び概要を書く欄もあります。過去の崩壊は、隠すのではなく書くものです。
第2号——ア〜クのどれかに当たること
ここが、設計でつくれる道です。8つあります。
- ア（がけを覆う）——擁壁、のり面保護工その他がけの崩壊を防ぐための工作物によりがけが覆われていること。ただし、がけ（盛土により生じたものを除く）の状況が別表2に適合する場合は、同表の仕様によることができる、とされています。別表2が掲げる土質と角度は、軟岩（風化の著しいものを除く）＝がけ面の角度が60度を超え80度以下のもの／風化の著しい岩＝40度を超え50度以下のもの／砂利、真砂土、関東ローム、硬質粘土その他これらに類するもの＝35度を超え45度以下のものです。ただし、その「仕様」は擁壁とがけ面を描いた図で示されています——図には「5m以内は擁壁不要」と注記があり、どこから5メートルを測るかを含め、計画地への当てはめは別表2の図そのものを見て決まります。角度が範囲に入っているというだけでは、この仕様によることにはなりません。別表2の図を、都市整備課で見せてもらってください
- イ（土質と角度）——がけ（盛土により生じたものを除く）の状況が、別表3に掲げるがけの安定性に係る基準に適合することが確かめられたものであること。別表3は、軟岩（風化の著しいものを除く）＝がけ面の角度が60度以下／風化の著しい岩＝40度以下／砂利、真砂土（まさど）、関東ローム、硬質粘土その他これらに類するもの＝35度以下。「うちは岩だから外れる」とは読めません——同じ「岩」でも、風化の著しいものは20度きびしくなります。そして盛土でできたがけには、この道は使えません
- ウ（安定計算）——土質試験に基づく地盤の安定計算の結果、がけの安定性が保てることが確かめられたものであること
- エ（がけ下・河川や防護壁で受ける）——がけ下に建築物を建築する場合において、別表4の基準に適合し、がけの崩壊による建築物への影響が小さいことが確かめられたものであること。別表4は、がけと建築物の間に河川、防護壁等があり、河川等の断面積a＞2A（A＝想定崩壊土量の断面積＝想定崩壊土量V÷想定崩壊幅W）を満たす場合です。河川等の深さhは2メートル以上を対象とします。V・Wはがけの高さごとの表があり、高さ5メートル以上10メートル未満でV＝40立方メートル・W＝14メートル、10以上15未満で80・17、15以上20未満で100・19、20以上25未満で150・21、25以上30未満で210・24、30以上40未満で240・25、40以上50未満で370・29、50メートル以上で500立方メートル・32メートルです
- オ（がけ下・建物の外壁で受ける）——がけ下に建築物を建築する場合において、がけの崩壊による影響が想定される部分の建築物の外壁等を別表5に掲げる構造方法とするもの
- カ（がけ上・基礎の根入れ）——がけ上に建築物を建築する場合において、建築物の基礎の根入れ（支持杭を使用する場合は当該支持杭の先端）深さを別表6に掲げる深さとするもの
- キ（がけ下の既存建築物の増改築）——がけ下に存する既存建築物の増築または改築をする場合において、別表7の基準に適合することが確かめられたものであること
- ク（その他）——地域の特性に即し、十分な技術的根拠を持って計画され、建築物の埋没及び倒壊の恐れがないもの
建物側で受け止める道（別表5）——寸法まで決まっています
オの別表5は、(1) ア〜ウのいずれかの構造方法、または (2) がけの崩壊に伴う土石による建築物の外壁等に生じる力を適切に想定し、その力が令第3章第8節第4款の規定による材料強度によって計算した当該外壁等の耐力を超えないことを構造計算により確かめられた構造方法とするもの、のいずれかとしています。(1)の3つは、こうです。
- ア【RC外壁・控壁方式】——外壁、当該外壁に接着する控壁（ひかえかべ）及び基礎を設ける構造。外壁は鉄筋コンクリート造（設計基準強度18N/平方ミリメートル以上）、厚さ15センチメートル以上、長さ1メートル当たりの縦筋の断面積の和は11平方センチメートル以上、補強筋として径9ミリメートル以上の鉄筋を30センチメートル以下の間隔で横に配置。開口部を設けないこと（開口面積100平方センチメートル以内で周囲に径12ミリメートル以上の補強筋を配置した給気口・排気口を除く）。ただし、がけの崩壊に伴う土石による力が作用すると想定される外壁の屋内側に居室を有しない場合は、この限りでない。控壁は厚さ15センチメートル以上、縦筋の断面積の和は4平方センチメートル以上、外壁の屋内側に垂直に設け、高さは外壁の高さ以上、接着部分間の中心距離は4メートル以下、突出長さは75センチメートル以上。基礎は立上り部分の厚さ20センチメートル以上・底盤の厚さ30センチメートル以上、根入れの深さは60センチメートル以上
- イ【RCラーメン方式】——各階の高さを3メートル以下とし、外壁・柱・はり・基礎を設ける構造。柱は小径35センチメートル以上・引張鉄筋比0.49%以上、接着部分間の中心距離4メートル以下。はりは丈35センチメートル以上・あばら筋比0.2%以上・引張鉄筋比0.76%以上。基礎は立上り部分の厚さ20センチメートル以上・底盤の厚さ20センチメートル以上、根入れの深さは50センチメートル以上、基礎ばりの丈80センチメートル以上
- ウ【WRC方式】——各階の高さを3メートル以下とし、平成13年国土交通省告示第1026号に定める壁式鉄筋コンクリート造の構造方法を用いる構造。耐力壁は厚さ15センチメートル以上、縦筋・横筋の鉄筋比それぞれ0.32%以上、外壁の屋内側からの出の長さ75センチメートル以上、接着部分間の中心距離4メートル以下、壁ばりの丈60センチメートル以上
基礎の細かい規定も、方式ごとに違います。ア（RC外壁・控壁方式）の基礎は、開口部を設けないこと（令第22条の床下換気孔で周囲に径12ミリメートル以上の補強筋を配置したものを除く）、立上り部分の補強筋として径12ミリメートル以上の鉄筋を20センチメートル以下の間隔で配置すること、底盤の補強筋として径12ミリメートル以上の鉄筋を縦横に15センチメートル以下の間隔で配置すること、布基礎とする場合は底盤の幅を60センチメートル以上とし、底盤の長さ1メートル当たりの鉄筋の断面積の和を5平方センチメートル以上とすること。イ（RCラーメン方式）の基礎で布基礎とする場合は、底盤の幅を110センチメートル以上とし、径12ミリメートル以上の鉄筋を25センチメートル以下の間隔で配置し、底盤の両端部に配置した径12ミリメートル以上の鉄筋と緊結すること、とされています。
どこを固めるかは「影響範囲」で決まります。別表5には、影響範囲の例として30度の斜線を引き、その範囲に無開口のRC壁と控壁を配した図が添えられています。建物全体をコンクリートにするという話ではありません——土石が当たると想定される部分を、無開口の壁と控壁で受け止める、という考え方です。だからこそ、断面図が要ります——影響範囲が決まらないと、どこを固めればよいかも決まりません。
この数字は、ここに書いたものがすべてではありません。別表5は各方式についてさらに細かい仕様を並べています。使うのは構造設計者です——読者が自分で当てはめるための表ではありません。ここに引いたのは、「がけ下に建てる家は、ふつうの木造とは別物になり得る」ということを、金額の感覚として持ってもらうためです。
がけの上に建てる道（別表6）と、既存建物を増改築する道（別表7）
別表6（がけ上）は、こうです——「建築物の基礎の根入又は支持杭の先端の深さは、がけの下端から、がけの土質に応じて次表に掲げる角度の斜線を伸ばしたとき、この斜線よりも深い位置とする」。角度は、軟岩（風化の著しいものを除く）＝60度／風化の著しい岩＝40度／砂利、真砂土、関東ローム、硬質粘土その他これらに類するもの＝35度。起点は「がけの下端」です。がけの上に建てるのに、測るのは下端から——ここを取り違えると、根入れが足りなくなります。
別表7（がけ下の既存建築物の増改築）は、がけの下端から増改築する既存建築物（棟）との間に、式②を満たす水平距離X’を保つ場合の道です。使える場合が限られています——(1) がけの角度が45度を超え60度以下、かつがけの高さが10メートル以下。(2) がけに面する1階の外壁に開口部がないこと、又は当該外壁の屋内側に居室を有しないこと。式②は、がけの高さHとがけの角度θu、がけの下端からの水平距離X’を使う計算式です。新築には使えません——条文が「がけ下に存する既存建築物の増築又は改築をする場合」と限っています。
別表7の(2)を、読み飛ばさないでください。「がけに面する1階の外壁に開口部がないこと、又は当該外壁の屋内側に居室を有しないこと」——つまり、この道で増改築するなら、がけに面する1階の外壁に開口部（窓・出入口など）を設けないか、その外壁の屋内側を居室にしないかのどちらかです。間取りに直接効きます。「距離の計算さえ合えばよい」ではありません。
そして基準第3条は、「あらかじめ認定」を置いています——がけを覆う擁壁等が公共事業により実施され、公共により維持管理がなされるもの、又はこれと同等のものは、認定されたものとみなす（認定申請を要しない）。「公共っぽい擁壁があれば要らない」ではありません——条件は「公共事業により実施され、公共により維持管理がなされるもの、又はこれと同等のもの」で、公共事業として実施されたことと、公共により維持管理しているかの両方がそろい、それを確かめられる場合の話です（「同等のもの」に当たるかどうかを決めるのも市です）。昔の工事の跡が残っているだけのものは当たりません。まず、その擁壁を誰が管理しているかを管理者に確認してください。
認定の申請に、何を出すか
手続は、新見市建築基準法等に関する施行規則 第13条第3項に書かれています——条例第2条第2項ただし書又は条例第3条第2項第3号の規定による認定を申請しようとする者は、認定申請書（様式第13号その(1)）の正本及び副本に、それぞれ次に掲げる図書又は書面を添えて市長に提出するものとする。
- 付近見取図——方位、道路及び目標となる地物
- 配置図——縮尺、方位、敷地境界線、敷地内における建築物の位置、申請に係る建築物と他の建築物との別、擁壁、井戸及びし尿浄化槽の位置、土地の高低、建築物の各部分の高さ、敷地に接する道路の位置及び幅員
- 敷地等断面図——縮尺、敷地境界線の位置、敷地内における建築物の位置、敷地の地盤面、敷地と道路及び隣接地との高低差、並びに敷地内又は敷地の隣接地にがけがある場合にあっては、がけの高さ、勾配及び土質、擁壁の有無及び構造、並びに敷地内の排水計画その他の災害防止措置の状況
- 各階平面図（縮尺、方位、間取り、各室の用途並びに壁及び開口部の位置）／二面以上の立面図（縮尺及び開口部の位置）／その他市長が特に必要と認めた図書
これに、基準第4条第2項により「がけの状況調査票」（別記様式第1号）を添えます。調査票に書くのは4つ——①がけの状況の判定（別表1の点数。擁壁など工作物によりがけ面が覆われている場合は記入不要と注記されています）、②保全（がけがいつ頃から現在と変わらない状況であるかを記入）、③崩壊履歴の概要（がけ崩壊履歴がある場合は年代及び概要を記入）、④理由（2倍の水平距離を保つことができないやむを得ない理由を記入）。②と③は、土地の来歴を知っている人でないと書けません。売主や近隣に聞ける時期——つまり契約の前に、聞いておくことです。「敷地の隣接地にがけがある場合」と書かれていることに注意してください——がけが自分の敷地の外にあっても、図に描くことが求められています。
なお、規則第3条第1号は、条例の規定に基づく認定を受けた建築物を建築する場合、確認申請書に当該認定の通知書の写しと、申請書に添えた配置図及び各階平面図の写しを添えなければならないとしています。認定が先、確認申請が後という順番です（ただし、準備そのものは並行して進めることになります——認定の図書と確認申請の図書は、同じ設計から起こすものだからです）。市は、確認申請書正本1部を都市整備課に提出する事前審査制度（手数料不要）も案内しています。
ここで、順番をもう一度確かめてください。確認申請そのものは、建築基準法第6条の2により指定確認検査機関（していかくにんけんさきかん＝国や県の指定を受けて建築確認・検査を行う民間の機関。市役所の代わりに確認申請を受け付けます）に出すこともできます。けれど、条例第3条第2項第3号の認定を出せるのは市長だけです。民間の機関に確認申請を出す計画でも、認定は先に新見市から受けておかなければなりません——規則第3条第1号が、確認申請書に認定の通知書の写しを添えることを求めているからです。「民間に出すから市には行かなくていい」ではありません。ここを取り違えると、申請が止まります。
レッドゾーン・急傾斜地崩壊危険区域と、法第19条第4項は、別に残ります
市の「新見市内における建築設計用資料」は、市内の指定状況を一覧にしています。令和7年4月1日現在の版では、急傾斜地崩壊危険区域＝有、土砂災害特別警戒区域＝有、法第39条災害危険区域＝なし、宅地造成等工事規制区域＝なし、特定盛土等規制区域＝有となっています。指定は変わり得ます——計画の時点で、都市整備課と岡山県で確かめてください。
- 土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）——指定するのは岡山県知事です。区域内で居室を有する建築物を建てる場合、建築基準法施行令第80条の3の構造規制がかかります（土砂災害防止法と法施行令による全国共通の仕組みで、この条例とは別です）。岡山県は、指定区域が1/2,500の平面図で公示され、県民局及び地域事務所で閲覧できるとしています
- 土砂災害警戒区域（イエローゾーン）——こちらは構造規制ではなく、警戒避難体制の区域です。ただし、条例第3条のがけに当たるかどうかは、区域の内外とは関係なく決まります——イエローゾーンに入っていないことは、第3条が外れる理由になりません。岡山県防災マップ（おかやま全県統合型GIS）で、郵便番号・住所・地図上から当たりを付けられます
- 急傾斜地崩壊危険区域——急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律に基づき、岡山県知事が指定します。区域内では一定の行為が制限されます。市の資料は新見市内に「有」としています
- 建築基準法第19条第4項——建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合は、擁壁の設置その他安全上適当な措置が別に必要です。この規定に、がけの高さの下限はありません——条例第3条に当たらない斜面でも、かかり得ます
- 特定盛土等規制区域——市の資料は「有」としています。盛土でがけを作る・崩す工事は、それ自体が別の許可の話になり得ます。敷地を平らにするために土を盛る計画があるなら、条例第3条とは別に、盛土規制法の手続を確かめてください。あわせて、市の基準のアのただし書（別表2の仕様による道）と、イ（別表3の土質と角度）が、どちらも「がけ（盛土により生じたものを除く）」と書かれていることも思い出してください——盛土でできたがけには、この2つの道は使えません
レッドゾーンでは、確認申請そのものが増えることがあります。土砂災害防止法第25条は、こういう仕組みです（条文そのものではなく、要点です）——特別警戒区域（建築基準法第6条第1項第3号に規定する区域を除く。）内における居室を有する建築物（同項第1号又は第2号に掲げるものを除く。）を、同項第3号の区域内の建築物とみなして、法第6条から第7条の5まで・第18条・第89条・第91条・第93条を適用します。つまり、都市計画区域の外で通常は建築確認の対象にならない規模でも、確認が必要になり得ます。「敷地の過半」は、第25条の条文には書かれていません——第25条が適用する法第91条が、敷地が区域の内外にわたる場合は敷地の過半の属する区域の規定によると定めています（ちょうど半分は「過半」ではありません）。新見市は新見都市計画区域の外にも土地があります。「都市計画区域外だから確認は要らない」と決めつけないでください。レッドゾーン内で建てる場合の構造の考え方と、改修への補助の枠組みは、レッドゾーンの家と土地で整理しています。
レッドゾーンでどんな構造が求められるかは、土砂災害特別警戒区域で求められる構造にまとめています（区域に入るかどうかの判定と、この条例の当てはめは、上の窓口で確かめてください）。
既存の建物と、是正命令
既存不適格（きそんふてきかく＝建てたときは適法だった建物）には、建築基準法第3条第2項により、その適合しなくなった規定が原則として適用されません。ただし増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替をすると、法第3条第3項第3号・第4号により緩和が切れて条例が適用されるのが原則です。新見市の基準は、この場面のための道を用意しています——基準第2条第2号キ（別表7）が、「がけ下に存する既存建築物の増築又は改築をする場合」を名指しで扱っています。増改築を考えているなら、この道が使えるかを都市整備課で確かめてください。なお、規則第3条第4号は、政令第137条の2から第137条の12まで等の範囲内で既存の建築物を増築等する場合に既存不適格調書（様式第2号）を確認申請に添えることを求めています。
そして、是正命令は建築主・所有者などに来ます。建築基準法第9条第1項は、違反した建築物・敷地について、当該建築物の建築主、工事の請負人（下請人を含みます）・現場管理者、建築物または敷地の所有者・管理者・占有者に対して措置を命ずることができる、と定めています。故意かどうかは、この条の要件ではありません。命じられるのは工事の施工の停止のほか、除却（じょきゃく＝取り壊し）・移転・改築・増築・修繕・模様替・使用禁止・使用制限その他、違反を是正するために必要な措置です。建てたあとに除却や使用禁止を命じられ得るのは、建築主・所有者などです——設計者は、設計者であることだけでは名宛人（なあてにん＝命令の相手方）に挙げられていませんが、設計者が現場管理者を兼ねていれば名宛人になり得ます。命令に従わないと、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です（法第98条第1項第1号）。条例の側の罰則は、第12条です。第12条第1項は、第2条第2項、第3条第1項、第4条から第7条まで、第8条第1項から第3項まで、第9条第1項又は第2項の規定に違反した場合における建築物または工作物の設計者（設計図書を用いないで工事を施工し、または設計図書に従わないで工事を施工した場合においては、当該建築物または工作物の工事施工者）を、20万円以下の罰金に処すると定めています——この列挙に、第3条第1項が入っています。第12条第2項は、その違反が建築主の故意によるものであるときは、設計者または工事施工者を罰するほか、当該建築主または工作物の築造主に対しても同項の刑を科するとしています。第13条は両罰規定（りょうばつきてい＝行為をした人だけでなく、その法人や雇い主にも同じ刑を科す定め）で、法人・人の代理人・使用人その他の従業者の違反行為について、相当の注意及び監督が尽くされたことの証明があったときは、その法人または人については科されません。
窓口——新見市 建設部 都市整備課です
- 条例第3条の当てはめ、第3条第2項第3号の認定、確認申請——新見市 建設部 都市整備課 0867-72-6118。土地を買う前に、まずここです
- 事前審査——市は、確認申請書正本1部を都市整備課に提出する事前審査制度を案内しています（手数料不要）
- 条例・規則・基準の本文——新見市例規集（「建設」＞「建築・住宅」）。市の「建築技術者向け詳しいページ」から、がけに近接する建築物の災害防止措置基準・新見市建築基準法等に関する施行規則・新見市内における建築設計用資料のPDFが取れます
- 土砂災害警戒区域・特別警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域の指定——岡山県（土木部 防災砂防課、県民局・地域事務所）。区域を指定するのは県知事です
売買契約の前に、専門家と確かめること
確かめるのは、土地の売買契約を結ぶ前です。すでに契約を進めている方、もう土地をお持ちの方も、手遅れではありません——設計を始める前に、同じことを確かめてください。早いほど、間取りと費用の選べる幅が残ります。買ったあとでは、擁壁や構造の費用と配置の制約を、土地の値段に織り込みにくくなります。この一覧は、自分で判定するためのものではありません——測って図にするのは建築士、条例の当てはめは新見市都市整備課の窓口です。
- ① その土地は新見市内か。新見市内なら、読むのは新見市建築基準法施行条例 第3条と、市の「がけに近接する建築物の災害防止措置に関する基準」です。かかるのは、居室を有する建築物です。がけ＝地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地。高さは、がけの上に建てるなら「2メートルを超える」、がけの下に建てるなら「5メートル以上」——数字も、「超える」と「以上」も、上と下で違います
- ② 敷地の中や隣接地に、がけがあるか。がけの高さ・勾配・土質を断面図で出してもらいます。段になっているなら、下のがけの下端から30度の斜線を引いて、一体か別々かを判定します（別表8）。上端は継続的に30度を下回る最初の地点です
- ③ がけの高さの2倍以上の水平距離が取れるか。起点は、がけの上に建てるならがけの下端から、がけの下に建てるならがけの上端から——建物から見て遠いほうの端です。取れるなら、条例第3条第1項に適合します——取れているかどうかは、建築士が断面図で示し、都市整備課の窓口で当てはめてもらって決まります。目測や地図の上の距離では決まりません。まず配置を動かして取れないかを検討してください——市の様式も、それができない「やむを得ない理由」を書かせています
- ④ 取れないなら——まず擁壁の検査済証（第2項第1号・第2号）が残っていないかを確かめ、無ければ災害防止措置の基準に適合させて、第3条第2項第3号の認定を受ける道があります。認定を受ければ、条例第3条第1項（2倍以上の水平距離）は適用されません（第2項第3号）——ただし、それは第3条の話だけです。レッドゾーン・急傾斜地崩壊危険区域・法第19条第4項・建築確認は、別に確認が要ります
- ⑤ 別表1の点数は4点以下か。表土0.5メートル以上＝2点、湧水有＝2点、崩壊履歴有＝4点、裸地＝2点・疎＝1点・密＝0点。擁壁等の工作物でがけが覆われている場合は、この点数を問われません
- ⑥ ア〜クのどの道で行くか。擁壁・のり面保護工で覆う（ア）、土質と角度（イ・60度／40度／35度。盛土のがけには使えません）、安定計算（ウ）、河川・防護壁（エ）、建物の外壁で受ける（オ・別表5）、がけ上の根入れ（カ・別表6）、既存建物の増改築（キ・別表7）、その他（ク）
- ⑦ がけの上に建てるなら、根入れの起点は「がけの下端」です（別表6）。土質に応じて60度／40度／35度の斜線を伸ばし、その斜線より深い位置に基礎または支持杭の先端を置きます
- ⑧ 既存の擁壁があるなら、誰が造り、誰が管理しているかから。公共事業により実施され公共により維持管理がなされるもの（またはこれと同等のもの）は、認定されたものとみなされます（基準第3条）。管理者への確認が要ります
- ⑨ レッドゾーン・イエローゾーン・急傾斜地崩壊危険区域に入っていないか。岡山県防災マップで当たりを付け、最終確認は県の公示図書（1/2,500の平面図。県民局・地域事務所で閲覧）で
- ⑩ 認定は、確認申請より先です。認定申請書（様式第13号その(1)）に、付近見取図・配置図・敷地等断面図・各階平面図・二面以上の立面図と、がけの状況調査票を添えます。確認申請には、認定の通知書の写しに加えて、認定申請書に添えた配置図及び各階平面図の写しを添えます（規則第3条第1号）
- ⑪ 条例第3条に当たらない斜面でも、法第19条第4項は残ります。違反すれば、建築基準法第9条の是正命令の対象になり得ます
参考にした資料（2026年9月5日〜7日に原文を確認）
- 新見市例規集（新見市公式ホームページの案内ページ。ここから Reiki-Base の例規集に入ります。条文までのたどり方は「例規集トップ ＞ 建設 ＞ 建築・住宅 ＞ 新見市建築基準法施行条例」——例規集は検索画面から始まるので、リンクを開いただけでは条文は出ません。内容現在＝令和8年6月29日。新見市建築基準法施行条例〔平成18年9月29日 条例第83号〕。本文で確認したのは第1条・第2条・第3条・第12条・第13条です——第3条第1項の括弧書きが指す第2条第2項ただし書も、例規集の現行本文で確認しました。2026年9月7日に確認）
- 建築技術者向け詳しいページ（新見市公式・担当課と各資料のリンク）
- がけに近接する建築物の災害防止措置に関する基準（新見市公式PDF・第1条から第4条、別表1〜8、別記様式第1号）
- 新見市建築基準法等に関する施行規則（新見市公式PDF・第1条・第3条・第13条第3項）
- 新見市内における建築設計用資料（新見市公式PDF・令和7年4月1日現在・がけ条例、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害特別警戒区域、災害危険区域等の指定状況）
- 建築基準法（e-Gov法令検索・第3条・第6条・第9条・第19条第4項・第39条・第40条・第91条・第98条）／建築基準法施行令（同・第80条の3・第137条の2から第137条の12まで・第3章第8節第4款）
- 土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律（e-Gov法令検索・第9条・第25条）／急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（同・第3条・第7条）
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